Le crédit habitat résiste mieux que prévu en France

L’encours de crédit habitat a nettement freiné en 2012, avec une progression annuelle ramenée de 6,3 % fin 2011 à 3 % fin 2012. Sur les derniers mois, le mouvement est moins net. Le freinage se poursuit en début d’année (2,4 % sur un an en février), mais l’encours accélère légèrement ensuite, 2,8 % sur un an en juillet.

Les tendances sont encore plus contrastées pour la production de nouveaux prêts à l’habitat. Ce flux s’était fortement réduit en 2012, avec un point bas de 6,4 milliards d’euros par mois entre mars et mai, en raison de la baisse du marché immobilier, mais aussi de la réduction des opérations de rachats de crédits (rembourse­ments anticipés/nouveaux prêts) : les taux de crédit habitat étaient remontés en 2011 et début 2012 (4,07 % en mars 2012 pour un prêt habitat à long terme à taux fixe, contre 3,41 % fin 2010). Ils ont ensuite connu un mouvement inverse, se repliant de façon continue jusqu’à atteindre 3,13 % en juillet dernier. Ceci a fortement stimulé les rachats de crédit et la production mensuelle : celle-ci remonte à 11 milliards d’euros par mois au premier semestre 2013 et culmine à 13,7 en juillet.

Baisse modérée

Les encours et la production devraient toutefois ralentir au cours des prochains mois. Le marché résidentiel est engagé dans une phase de correction, même si celle-ci reste lente et graduelle. En 2012, les volumes de transactions ont reculé de 12 % sur un an dans le logement ancien et 15 % dans le neuf-promoteurs. Début 2013, les ventes se stabilisent : dans le neuf-promoteurs, elles sont en hausse de 1 % sur un an au premier semestre. Quant aux prix, ils baissent modérément. Dans l’ancien, la baisse est limitée à -1,4 % sur un an au premier trimestre, après -2 % sur un an fin 2012.

La France se distingue de la plupart de ses voisins européens, qui sont engagés depuis 2008 dans une correction assez marquée de leur marché immobilier : Espagne, Royaume-Uni, Irlande, mais aussi Italie, Pays-Bas, Portugal. Le marché résidentiel français est certes affecté par un contexte conjoncturel très médiocre, les mesures de durcissement fiscal et le niveau trop élevé des prix. Néanmoins, il bénéficie de fondamentaux structurels favorables.

La croissance du PIB sera quasi stagnante en 2013 (0,1 %) et en reprise modeste en 2014 (0,8 %). Le taux de chômage devrait atteindre 10,6 % en 2013 et 10,8 % en 2014. Plusieurs mesures de resserrement fiscal mises en place en 2012-2013 ont affecté le marché immobilier, notamment la forte réduction de l’abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales). Un aménagement du régime des plus-values a toutefois été annoncé pour 2014.

En sens inverse, les fondamentaux du marché restent favorables : demande structurellement forte (démographie, préparation de la retraite), effet valeur refuge, pas d’excès d’offre de logements, offre de crédit prudente, bas niveau des créances douteuses habitat.

La baisse des taux de crédit habitat a également contribué à soutenir le marché. Ils devraient se stabiliser, voire légèrement remonter au second semestre. Les taux OAT dix ans devraient en effet augmenter peu à peu, vers 2,35 % fin 2013, contre 1,8 % en avril-mai, en lien notamment avec la remontée des taux longs américains. Les rachats de crédit devraient ainsi ralentir au cours des prochains mois.

Sur l’année 2013, les  ventes de logements devraient se stabiliser dans le neuf et baisser légèrement dans l’ancien et les prix de l’ancien se replieraient de 4 à 5 %. La croissance de l’encours de crédit habitat ralentirait de 3 % fin 2012 à 2,1 % fin 2013.  La production annuelle de nouveaux prêts serait en hausse significative, 20 % sur un an, mais avec des flux mensuels en retrait au second semestre.