Le crédit habitat devrait un peu ralentir en 2017

L’encours de crédit habitat qui avait accéléré en 2015, à 3,9 % sur un an en décembre, est resté soutenu en 2016, sa progression atteignant 3,8 % en novembre.

La production brute de nouveaux prêts à l’habitat atteint des records historiques. Elle avait presque doublé en 2015, avec un rebond de 81 % sur un an, et progresse encore en 2016, avec un cumul douze mois en hausse de 20 % sur un an en novembre. La production mensuelle, proche de 10 milliards d’euros en 2014, est montée à 18 milliards en moyenne en 2015, et 22 en 2016.

Ces niveaux record s’expliquent par le dynamisme du marché immobilier, mais aussi par un fort développement des rachats de crédits externes (remboursement anticipé d’un prêt et nouveau prêt dans une autre banque) et des renégociations (modification des termes du contrat de prêt, notamment du taux de crédit). En 2016, 41 % de la production est liée aux rachats et renégociations, et cette part atteint 59 % en novembre. On peut toutefois observer deux tendances sur les mois récents : d’une part, les rachats de crédits externes se réduisent ; d’autre part, les renégociations montent en puissance.

Ce poids très élevé des rachats et renégociations est évidemment lié à la forte baisse des taux de crédit habitat, qui sont passés de 3 % en moyenne en 2014 à 2,3 % en 2015 et 1,6 % en octobre-novembre 2016 (taux des crédits nouveaux, crédit à l’habitat à long terme à taux fixe hors assurances). Ces niveaux historiquement bas et le fait qu’ils risquent de remonter tôt ou tard incitent une partie des emprunteurs à renégocier ou à opérer un rachat de crédit. Hors rachats et renégociations, la production de crédits habitat progresse d’environ 8 % sur un an. Ceci reflète la hausse des transactions et la légère remontée des prix.

Ces mouvements pourraient s’infléchir au cours des prochains mois, en liaison avec un marché immobilier un peu moins dynamique.

Des fragilités persistantes

Le nombre de transactions avait rebondi de 15 % en 2015. En 2016, il monte encore dans l’ancien, avec +5 % estimé sur l’année, et reste en hausse très soutenue dans le neuf, +17 %. Les prix repartent à la hausse, mais modérément, de +1,7 % sur un an dans l’ancien au troisième trimestre 2016. Le boom actuel est toutefois assez atypique, avec des facteurs clairement haussiers et des fragilités persistantes. La reprise en cours est essentiellement liée à deux facteurs : avant tout des taux de crédit extrêmement bas, qui provoquent des effets de rattrapage ou d’aubaine et stimulent les ventes ; mais aussi le plan de relance dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le renforcement du PTZ (prêt à taux zéro). En sens inverse, plusieurs fragilités persistent. L’environnement économique reste assez mitigé. De plus, les prix se sont peu corrigés entre 2009 et 2014 et demeurent élevés, même s’ils ne semblent plus surévalués. Ils repartent à la hausse, mais modérément, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints de limiter leurs prétentions. Les anticipations de plus-values ne jouent donc pas et la dynamique haussière du marché semble limitée.

En 2017, l’incertitude majeure concerne le niveau des taux de crédit. Nous privilégions un scénario de légère remontée des taux OAT 10 ans et des taux de crédit. Ce mouvement s’explique par une remontée de l’inflation en zone euro (avec un pic début 2017, lié à l’évolution des prix énergétiques), la remontée graduelle des taux longs américains et un accroissement du spread OAT-Bunds (incertitudes politiques). La hausse des taux de crédit resterait limitée mais l’effet d’aubaine pourrait s’atténuer.

Les volumes de transactions dans l’ancien seraient ainsi en léger repli en 2017 après une hausse de 5 % en 2016. Ils seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en légère hausse, de +2 à +3 %. La production de crédit se réduirait en 2017, d’environ 15 %. L’encours freinerait légèrement à 3,4 % fin 2017.