Correction graduelle de l’immobilier et freinage du crédit habitat en 2012 en France

Les encours de crédit habitat restent en hausse encore significative, 5,1 % sur un an en avril 2012, mais ralentissent (9,1 % un an plus tôt). L’inflexion est beaucoup plus nette sur la production de nouveaux prêts à l’habitat. Ce flux (en cumul 12 mois) avait bondi de 77,4 % sur un an en 2010, compte tenu du dynamisme du marché immobilier, mais aussi des opérations de rachats de crédits (remboursements anticipés/nouveaux prêts) liées à la baisse des taux de crédit. Ces opérations ont eu un poids assez important en 2010 et début 2011. En 2011, la production de crédits s’est nettement infléchie : -8,9 % sur un an en moyenne. Le recul s’amplifie début 2012, -30,5 % sur un an en avril. Les flux mensuels, qui atteignaient 12 milliards en moyenne en 2011, ont chuté à 6,8 milliards par mois en février-avril 2012.

D’une part, les opérations de rachats de crédits se sont fortement réduites, du fait de la remontée des taux de crédit habitat. Le taux moyen d’un crédit habitat à taux fixe de durée supérieure à un an atteint 4,07 % en mars 2012, contre 3,41 % fin  2010 [1] . D’autre part, la correction du marché immobilier est désormais enclenchée. Après près de quinze ans de boom quasi continu (de 1998 à 2011), interrompu par une baisse temporaire en 2009, un ajustement du marché est logique. Amorcé en 2011, il se confirme en 2012, sous l’effet conjugué de quatre facteurs. D’abord, le contexte économique est fortement détérioré. La croissance du PIB sera quasi nulle en moyenne en 2012 (+0,3 % en moyenne) et en hausse modérée, 1,1 %, en 2013. Le taux de chômage remonte et sera proche de 10 % en métropole en 2013. Ensuite, les taux de crédit habitat pourraient remonter encore un peu, mais modérément. Les prix immobiliers restent clairement surévalués, d’environ 25 % (et 35 % à Paris). Ceci, combiné à la hausse des taux de crédit, affecte fortement la solvabilité des acheteurs et écarte du marché une partie d’entre eux. Enfin, une série de mesures de durcissement fiscal ont été mises en place :

• nette diminution de l’abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales ;
• réduction d’impôt Scellier ramenée de 22 % en 2011 à 14 % en 2012 et supprimée en 2013 ;
• hausse des taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital.

Ces mesures affectent principalement les investissements locatifs.

La demande de logement va donc se replier, sans pour autant s’effondrer. Les « fondamentaux » du marché restent globalement favorables. L’effet « valeur refuge » va demeurer très présent, face à des marchés boursiers et obligataires volatils et incertains et des placements monétaires peu attractifs. L’offre de crédit habitat est restée prudente, beaucoup plus que dans la plupart des autres pays, notamment anglo-saxons. Et au vu des récentes analyses de l’ACP, les indicateurs de risque restent favorablement orientés : faible niveau des ratios de créances douteuses, évolutions à peu près stables et niveaux raisonnables en matière de taux d’effort, de durée des prêts et d’apport personnel.

Un retournement marqué avec spirale délétère semble donc peu probable. On s’achemine plutôt vers une correction assez lente et graduelle : baisse annuelle de 10 % des ventes, repli de 6 % des prix en glissement (soit un repli cumulé d’environ 12 % entre fin 2011 et fin 2013).

La production de crédit habitat pourrait ainsi afficher une baisse marquée en 2012, -25 %. Le taux de croissance de l’encours de crédit ralentirait à 3,8 % fin 2012 et 3 % fin 2013.

1 Source : Banque de France.