Le fonds Certivia, actuellement fermé à la commercialisation, a été créé à l’initiative de la Caisse des Dépôts, en septembre 2014, et constitue le premier fonds viager mutualisé dédié aux investisseurs institutionnels français. Depuis son lancement, cette Sicav, d’une durée de vie de 25 ans prorogeable, a collecté 150 millions d’euros auprès de onze investisseurs institutionnels français de premier plan.
Un triple objectif
L’objectif de ce fonds est triple :
- apporter une solution pour pallier la baisse structurelle des revenus des personnes âgées et améliorer leur quotidien ;
- favoriser leur maintien à leur domicile ;
- stimuler et sécuriser le marché du viager en France par des standards de qualité élevés.
Le viager : une réponse à l’allongement de la durée de la vie
Le vieillissement de la population est un enjeu de société majeur. Selon l’Insee, en 2060, 23,6 millions de personnes seraient âgées de 60 ans et plus en France, soit une personne sur
Dans ce contexte, le viager, en rendant liquide le patrimoine immobilier, apparaît comme une solution à cette problématique de l’allongement de la vie. Il répond au besoin de complément de revenus des personnes âgées, souvent dotées de moyens modestes mais propriétaires de leur résidence principale (73 % des plus de 65
Un fonds à vocation sociale
Avec 4 000 à 5 000 transactions par
Dans le cas de Certivia, le débirentier est le fonds. Il acquiert les biens et verse au crédirentier un bouquet et une rente viagère. La relation entre deux personnes physiques disparaît. Cette solution permet de gérer les enjeux émotionnels inhérents au viager et d’éviter les blocages, tant du côté des vendeurs que des acquéreurs.
Pour le crédirentier, le viager mutualisé se veut plus rassurant : en raison de la solidité financière des investisseurs du fonds, il a la garantie de percevoir ses rentes. De même, il bénéficie d’une transparence dans l’approche, la détermination du prix et le suivi du contrat viager ainsi que d’une protection juridique.
L’arrivée d’un acteur institutionnel tel que Certivia sur le marché du viager permet ainsi de stimuler et d’accompagner le développement d'un secteur qui, compte tenu du patrimoine immobilier des retraités, présente un fort potentiel de développement. Certivia apporte également :
- une amélioration et une homogénéisation des pratiques de marché, grâce à la présence d’investisseurs institutionnels de référence et l’application de standards de qualité élevés visant à sécuriser la personne âgée dans son « projet viager » ;
- une meilleure compréhension du viager et une transparence accrue, grâce à la diffusion d’informations relayées par le réseau des notaires ;
- une stimulation du marché et un développement du volume d’opérations viagères, par l’effet d’entraînement.
Un réel impact social
De par ses objectifs, Certivia a un impact social. À juin 2017, les crédirentiers ayant cédé au fonds leur bien en viager occupé ont reçu, en moyenne, un bouquet de 80 000 euros au moment de la vente et perçoivent une rente moyenne mensuelle de 1 000 euros, soit une augmentation de leurs revenus de plus de 50
- pour 51 % d’entre eux, il s’agit de faire face à une situation de précarité actuelle ou à venir et/ou de protéger leur conjoint survivant grâce à la réversibilité de la rente viagère ;
- pour 23 %, cette transaction leur permet d’effectuer des donations de leur vivant à leurs proches ;
- 21 % des crédirentiers déclarent vendre à Certivia afin d’améliorer leur quotidien et profiter de leur retraite ;
- 5 % le font avec pour objectif d’adapter et de rénover leur logement.
La stratégie d’investissement
Les caractéristiques du fonds ont été définies en cohérence avec ses objectifs. Il s’agit de sélectionner des actifs qui y répondent, tout en gardant à l’esprit de ne pas pénaliser le fonds à la revente. Par conséquent, la pertinence de ce fonds nécessite de respecter les règles d’investissement propres à l’immobilier résidentiel. La localisation des biens acquis est un élément essentiel dans la politique d’investissement et dans une optique de revente, une fois les biens libérés. Le fonds n’a en effet pas vocation à conserver les biens à des fins locatives et ils sont directement cédés à leur libération. Les actifs doivent donc être acquis occupés. À défaut, la cession d’un viager libre immédiatement après son acquisition pourrait être qualifiée en opération de marchand de biens.
La curiosité des marchés étrangers
La Française a été questionnée par des universitaires et diplomates japonais sur le fonctionnement de Certivia. Cette démarche répondait à un besoin de la société japonaise, qui connaît aussi un vieillissement de sa population, de monétiser le patrimoine immobilier de ses retraités.
Les spécificités liées à la gestion du fonds
Certivia se veut sélectif sur les biens achetés en viager occupés avec réserve de droit d’usage au profit du crédirentier. Cela revient à faire de l’immobilier résidentiel en démembrement. À ce jour, 345
Les fonds sont appelés auprès des associés au fil des besoins, des acquisitions, du paiement des charges et des rentes sur toute la durée d’engagement. Il n’y a aucune compensation entre les produits de la vente et le paiement des charges et des rentes. Ces dernières doivent nécessairement faire l’objet d’un appel spécifique. Il est donc possible d’avoir en même temps une demande de fonds et un remboursement.
Les dernières acquisitions devraient être signées au plus tard à la fin du 1er semestre 2019. Au-delà de cette date, seules des rentes seront versées aux crédirentiers. Les versements du produit des ventes devraient être supérieurs aux appels de fonds dès 2021. Finalement, compte tenu des flux entrants et sortants, l’exposition maximale sera d’environ 75 millions d’euros.
Enfin, les actionnaires devraient percevoir dès 2018 les premiers versements résultant des ventes. Ils seront constitués de capital (par réduction) et de plus-values de cession. L’idée est de ne pas thésauriser dans le fonds la trésorerie issue de la vente de l’actif, d’où le reversement intégral du produit de la cession.
Performance cible, liquidité, risques
Le TRI (taux de rendement interne) dépend de l’évolution du marché immobilier et de la durée effective du viager. À noter qu’il n’y a ici aucun risque locatif puisqu’il s’agit d’une opération de plus-value de cession.
Durant la durée de vie du fonds, aucune liquidité n’est offerte aux investisseurs. Le capital des cessions, intervenant à la suite de la libération des biens, leur est restitué au fil de l’eau.
Deux risques principaux peuvent être retenus :
- le premier risque est lié à l’évolution de l’espérance de vie des crédirentiers, mais il est limité au regard de la diversification et du nombre de biens détenus ;
- le second porte sur la baisse du marché immobilier résidentiel sur longue période.
De nouveaux projets de fonds viagers
Fort du succès de Certivia, La Française envisage de commercialiser un deuxième fonds de ce type. Si les processus de gestion et de sourcing restent identiques, les objectifs en termes de levées de fonds et d’investissements seront revus à la hausse, et la stratégie d’investissement évoluera en conséquence.
Ce deuxième fonds viager mutualisé permettra aux investisseurs de continuer à profiter d’une classe d’actifs innovante, diversifiée, décorrélée (y compris de l’immobilier), à faible volatilité et combinant impact social et performance financière. Surtout, il valide le concept du viager institutionnel et structure davantage ce marché, en renforçant son image notamment auprès du grand public. Ce qui devrait créer des émules, d’autant que le viager constitue une solution aux besoins de financement liés au vieillissement de la population.
