La blockchain, également connue sous le nom de technologie des registres distribués (DLT), a été conceptualisée dès 1982. Cependant, ce n’est qu’avec l’avènement des cryptomonnaies, notamment la blockchain Bitcoin mise en œuvre par Satoshi Nakamoto en 2008, qu’elle est devenue largement connue. Cette technologie présente des avantages intéressants applicables dans le domaine de l’immobilier. Ici, nous nous cantonnerons au registre cadastral et à l’investissement immobilier.
Avant tout, pour effectuer une transaction sur un actif immobilier, il est essentiel de pouvoir prouver qui est le réel propriétaire. Dans les pays développés, les droits de propriété ainsi que l’historique du bien sont enregistrés dans un registre cadastral par des intermédiaires agréés par l’État, tels que les notaires. En France, grâce à la loi Sapin 2, complétée par le décret de décembre 2018, la tenue des RMT (registres de mouvement de titres) peut se faire numériquement au moyen du dispositif d’enregistrement électronique partagé appelé DEEP. Cependant, il semblerait que la mise en place d’un cryptocadastre basé sur la blockchain est difficile à réaliser lorsque le processus de tenue du cadastre est bien établi, tant sur le plan humain que technique. C’est pourquoi les principaux projets concernent les pays n’ayant que peu ou pas de tenue de cadastre. L’autre raison qui semblerait pousser au développement de projets autour de la blockchain dans les zones émergentes telles que l’Afrique, c’est le taux de possession de cryptomonnaie traduisant une future plus grande facilité d’adoption de ces projets. En effet, comme le montre le graphique représentant le pourcentage d’utilisation et de possession de cryptomonnaie par pays, le top 3 est occupé par l’Inde, le Brésil et l’Afrique du Sud, avec respectivement 27 %, 26 % et 22 %.
Un nouveau registre
En effet, 50 % du continent africain est composé de zones rurales dont 90 % d’entre elles ne sont pas répertoriées. Le cadastre étant souvent inexistant ou basé sur des documents papier, il est difficile de vérifier la légitimité du propriétaire ou d’éviter les fraudes ou les pertes de registres en cas d’incendie. Ainsi, des projets encore expérimentaux, tels que ceux menés par l’ONG Bitland, créée en 2015, et l’entreprise BenBen, se développent activement en Afrique pour tenter d’apporter des solutions en utilisant la blockchain. L’idée de l’ONG est de mesurer et d’enregistrer la géolocalisation des terrains non répertoriés sur le GPS, de créer une preuve de propriété vérifiable facilement et d’enregistrer ces informations sur la blockchain via des smart contracts. Elle fournit également un acte de propriété papier contenant un QR code qui permettrait au propriétaire de prouver l’authenticité du document. En parallèle, la société BenBen, via son application, tente de permettre la vérification instantanée de l’authenticité du document, grâce notamment au QR code. Cela se ferait dans un système USSD, ne nécessitant pas de connexion Internet. L’utilisation généralisée d’un cryptocadastre transparent en Afrique aurait des avantages tant pour les propriétaires, qui pourront attirer des investisseurs et utiliser leurs biens comme effet de levier pour d’autres investissements, que pour les investisseurs potentiels, puisque moins confrontés aux risques liés à l’investissement dans des terrains de propriété incertaine. Enfin, une plus grande attractivité d’investisseurs et, des propriétaires pouvant avoir recours au crédit hypothécaire, permettrait de stimuler l’économie réelle du continent. Cependant, à date, nous ne notons pas d’application concrète de ces deux projets. Néanmoins, il me semble que cette idée d’application de la blockchain reste tout de même intéressante à étudier.
L’intérêt de la tokenisation
L’autre apport de la blockchain dans l’immobilier réside dans le procédé de tokenisation. C’est un processus qui consiste à identifier un actif, qui peut être un bien immobilier, une action, des droits ou encore des parts sociales, que l’on transforme en token, afin de pouvoir le cas échéant morceler l’actif sous-jacent. Le token est conçu sur la base du protocole standard auquel on ajoute ses droits associés. L’émission, la mise en circulation et les transactions des tokens vont être gérées par les smart contracts sur la blockchain. Concrètement, cela permet de transformer un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros en 100 jetons de 1 000 euros. Ainsi, si vous achetez un token, cela revient à posséder 1 % du bien immobilier, qui aura une valeur de 1 000 euros. Cependant, aujourd’hui il n’est pas possible de tokeniser directement un bien immobilier, principalement en raison de la réglementation.
Pour cette raison, plusieurs entreprises ont développé des processus détournés permettant tout de même de tokeniser un bien immobilier. C’est le cas de l’entreprise RealT, qui permet la tokenisation d’un bien immobilier en créant une « LLC », assimilable à une SARL, qui va acheter le bien immobilier et décomposer ses parts sociales en tokens, d’une valeur comprise entre 50 et 51 dollars. Ainsi, en moins de 24 heures, l’investisseur devient propriétaire, en proportion du nombre de tokens qu’il possède par rapport à la totalité, et cela lui permet de percevoir des revenus locatifs, au prorata de ce qu’il possède. Pour information, pour le moment, la rentabilité moyenne annoncée par RealT pour l’achat d’un token est comprise entre 9 % et 11 %.
Ainsi, la tokenisation permet à des personnes qui n’ont pas les moyens d’investir dans l’immobilier, de pouvoir le faire de façon récurrente et se construire un portefeuille d’actifs immobiliers. De plus, cela pourrait permettre d’investir, rapidement et avec moins de barrières réglementaires, dans des biens immobiliers partout dans le monde.
Récemment, RealT a rendu possible aux investisseurs de placer en collatéral leurs tokens, tout en conservant leurs droits à la perception du loyer, et, ainsi pouvoir emprunter à hauteur de 50 % de la valeur placée. Ce processus est sécurisé par le protocole AAVE créé par l’entreprise du même nom permettant aux utilisateurs de prêter et d’emprunter dans plus de 25 cryptomonnaies. Cela permet aux investisseurs de pouvoir emprunter pour, potentiellement, investir ailleurs et ainsi contribuer positivement à l’économie réelle de leur pays ou d’aider au développement d’autres projets autour de la blockchain. Attention cependant : emprunter implique l’obligation de rembourser, sous peine de perdre ses tokens en collatéral. Il faut donc rester vigilant sur notre exposition au risque selon le taux d’emprunt proposé.
Quelques défis à relever
La blockchain semble donc offrir des opportunités passionnantes afin de moderniser et transformer l’industrie immobilière. Cependant, outre le fait que nous n’en sommes qu’au début, l’adoption généralisée n’est pas sans défis. La technologie est complexe, son intégration nécessite une expertise technique et les coûts de mise en œuvre peuvent être élevés, en particulier pour les entreprises de petite taille. De plus, chaque pays dispose de réglementations différentes en matière d’immobilier auquel doit s’adapter la blockchain. Enfin, l’interopérabilité entre les différentes blockchains constitue un défi majeur à relever pour assurer une adoption fluide et généralisée de la technologie. Plusieurs travaux sont en cours d’élaboration pour relever le défi de l’interopérabilité, on appelle cela un « Layer 3 ».
Cet article vise à partager des idées et projets innovants, basés sur la blockchain dans le secteur de l’immobilier. Son potentiel impose aux professionnels de l’immobilier de suivre de près les nouveaux projets et s’adapter en conséquence, pour tirer pleinement parti des avantages de cette technologie émergente.
En conclusion, la blockchain va vraisemblablement modifier le paysage de l’immobilier, mais le chemin est encore long. Cet article intervient dans le cadre du partenariat entre Néoma Business School et de France Post Marché.
