Qui veut la peau du crédit immobilier à la française ?

Le modèle de banque universelle « à la française », avec son produit phare, le crédit immobilier, sera-t-il bientôt relégué au musée des splendeurs nationales d’antan, entre le paquebot France et le supersonique Concorde ? Nous n’en sommes pas là, mais la question n’a rien ni de théorique ni d’excessif. Elle est légitime au regard des contraintes croissantes que la Banque Centrale Européenne (BCE) fait peser sur les établissements de crédit français en matière de financement de l’immobilier sans qu’on puisse en percevoir un début de justification en matière de risques ou de stabilité du système financier. Cette pression du superviseur s’opère dans le silence et l’indifférence des pouvoirs publics français, malgré l’importance des enjeux économiques, sociaux et environnementaux liés au secteur du logement, frappé depuis 2022 par une crise profonde.

Le financement bancaire de l’habitat en France totalisait, en juillet 2025, ı 286 milliards d’euros d’encours de crédits, soit environ le quart des crédits immobiliers accordés aux ménages dans la zone euro. Depuis longtemps, il constitue un modèle singulier. En premier lieu, quand, dans la plupart des pays européens, les banques prêtent en fonction de la valeur du bien immobilier financé (Loan to value – LTV), les banquiers français prêtent aux ménages en fonction de leur capacité à rembourser (Loan to income – LTI).

Ce modèle LTI transfère à la banque la responsabilité d’apprécier la solvabilité de l’emprunteur. C’est-à-dire sa capacité à remplir ses obligations définies par le contrat de crédit en fonction du montant et de la stabilité de ses revenus, de la composition du foyer familial, du niveau de ses charges contraintes... L’établissement détermine donc une capacité d’endettement, ou taux d’effort, désormais limité sauf exceptions à 35 % par une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) intervenue en septembre 2021. Ce système conduit à donner accès au crédit bancaire dans de très bonnes conditions à des foyers disposant d’une situation professionnelle stable et prévisible. En revanche, il compromet l’accès au crédit des ménages placés dans des situations plus précaires ou atypiques, ou bien trop jeunes ou trop âgés.

En second lieu, la pratique française se caractérise dans la quasi-totalité des projets financés par le recours à un prêt taux fixe, à long terme (22 ans en moyenne), amortissable par annuités constantes. Dans les faits, il s’agit d’un « quasi-taux fixe ». Car, en période de baisse des taux, l’expérience montre que ce taux est le plus souvent renégocié à la baisse par l’emprunteur, avec des indemnités de remboursement anticipées faibles ou nulles. Ce qui, là aussi, fait de la France une exception en Europe. La banque assume ainsi le risque de taux pour le compte de ses clients. Avec cette protection assortie d’une option gratuite, le modèle français de financement de l’immobilier domestique se révèle ainsi très favorable aux emprunteurs, particulièrement en période de remontée des taux : entre 2022 et 2024, cela a représenté un transfert de pouvoir d’achat massif des banques vers les ménages.

Enfin, les taux d’intérêt facturés aux ménages par les banques françaises sont relativement peu élevés par rapport à la moyenne européenne. Cela s’explique à la fois par la forte concurrence existant sur le marché de la banque de détail et par une pratique généralisée consistant à faire du crédit immobilier un produit d’appel, facturé à marge nulle ou négative. Selon le rapport « Le financement de l’habitat en 2024 » publié par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), les marges brute et nette sont négatives depuis le 1^er trimestre 2022. Au premier trimestre, la marge nette (marge brute minorée des frais de gestion et du coût du risque) était légèrement inférieure à -0,5 %, alors qu’elle était descendue à -1,5 % au 4^e trimestre 2022. Les autorités de contrôle s’émeuvent régulièrement de cette situation.

Mais cette pratique de marché paradoxale se justifie, dans le modèle français de banque universelle et relationnelle, par une rentabilisation et une fidélisation progressive du client emprunteur sur la durée de son cycle de vie, via son « équipement » progressif en autres produits (épargne, moyens de paiement, assurances...) plus profitables. Le crédit habitat est ainsi une forme de coût d’acquisition du client s’amortissant au bout de quelques années.

Ce modèle, très singulier en Europe, affiche une réelle robustesse. Le taux d’encours douteux en France (1,1 %) reste inférieur à la moyenne européenne. Et le coût du risque effectif demeure négligeable : 2 % des encours douteux, soit 0,02 % des encours en 2024, 0,03 % sur la moyenne des cinq dernières années, toujours selon les chiffres de l’ACPR. Le crédit immobilier « à la française » constitue donc un produit de crédit quasi sans risque, tant pour les ménages emprunteurs que pour la banque prêteuse.

Cela résulte de la combinaison du taux fixe et de la triple sécurité apportée par le modèle LTI, tel que pratiqué en France.

D’une part, le taux fixe. Il prémunit les ménages emprunteurs contre des hausses brutales de leurs mensualités en période de hausse des taux. À la différence des taux variables, cumulés aux modèles LTV. Cette approche est profondément procyclique : quand les taux montent, non seulement les mensualités de crédit augmentent, aggravant le service de la dette, mais toutes choses égales par ailleurs, la valeur vénale des biens financés diminue. Cela conduit un squeeze de LTV et à mettre « sous l’eau » les emprunts concernés : cette situation a été rencontrée à chaque crise en Espagne, au Royaume-Uni, et évidemment d’abord aux États-Unis.

D’autre part, les garde-fous propres au système hexagonal. L’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, de sa capacité à assurer le service de sa dette dans la durée, constitue la première sécurité. La deuxième garantie, côté emprunteurs, est constituée par la présence quasi systématique d’une assurance décès, invalidité, perte d’autonomie et interruption totale de travail. La troisième ligne de défense est assurée par le recours à une garantie réelle sur le bien financé, sous forme de caution ou d’hypothèque. Sa valeur est prise en compte dans l’analyse de risques à l’octroi, mais en quelque sorte à titre subsidiaire, alors qu’elle l’est à titre principal dans la grande majorité des pays européens recourant au modèle LTV.

Cette situation très favorable aux ménages emprunteurs tient vraisemblablement à la structure du marché français, largement dominé aujourd’hui par trois groupes mutualistes, avec plus de 81 % du marché français du crédit habitat ! Sans les idéaliser, leur identité et leurs valeurs les conduisent à privilégier l’intérêt du client et leurs attentes en matière de rentabilité à court terme ne sont pas celles de banques capitalistes.

Ce modèle singulier, protecteur des emprunteurs et robuste au plan financier, n’appelait jusqu’à récemment pas de remarques de la part du superviseur européen, la BCE. Mais c’est en train de changer. La BCE entend déjà faire rentrer les établissements bancaires français dans le moule du contrôle européen... en leur imposant les contraintes propres aux pays où est pratiqué le LTV ! Cela s’inscrit dans la logique de sa supervision « industrielle » : la BCE surveille en effet 130 établissements dans plus de 20 pays, où les pratiques de marché en matière de banque de détail sont très différentes. Cette stratégie aboutit à une propension à ignorer les spécificités nationales, comme celles des modèles d’affaires atypiques, et à aligner les standards de contrôle sur le niveau du pays le plus risqué, dans le contexte d’une supervision, à la fois plus abstraite, plus intrusive et plus punitive. Une supervision qui semble souvent avoir perdu le sens des proportions¹.

Ces contraintes nouvelles sont essentiellement de trois ordres. Un, l’accroissement très significatif des exigences en fonds propres requises pour accorder des crédits immobiliers. Deux, un début de remise en cause du modèle de financement à taux fixe. Et trois, l’exigence de valorisation systématique des biens financés.

Jusqu’ici, les banques françaises avaient été plutôt favorisées en matière de traitement prudentiel de leurs portefeuilles de crédits immobiliers. Déjà, elles ont été pionnières dans le recours aux modèles internes encouragés par les superviseurs lors de la réforme « Bâle 2 ». Cette méthode permet aux banques disposant de méthodes statistiques avancées de calculer des exigences en fonds propres proportionnées au risque réel encouru. Le faible niveau de risque constaté pour le crédit habitat a donc permis aux banques françaises de mettre relativement peu de fonds propres prudentiels en face de ces financements.

Or, depuis une dizaine d’années, les autorités de contrôle bancaire ont engagé un retour en arrière par rapport à ces modèles internes de calcul des fonds propres prudentiels : ils sont accusés d’aboutir à des niveaux de fonds propres très hétérogènes et, aussi, de se prêter à des possibilités d’optimisation accrues, par rapport aux méthodes standard, plus frustes et plus coûteuses en fonds propres. On se contentera de résumer ici une évolution bien connue des praticiens. La réforme dite « Bâle 4 », définitivement validée en Europe par le paquet bancaire de 2024, se traduira, à l’échéance de mesures transitoires en vigueur jusqu’en 2032, par une augmentation moyenne de 10 % des exigences en fonds propres pour les banques européennes. Curieuse décision, alors que les banques sont déjà très fortement capitalisées. Le ratio CET 1 s’établit à 16 % en moyenne en 2024 pour les établissements directement supervisés par la BCE, contre 12 % en 2014 lors de la mise en place du mécanisme de supervision unique. Le principal levier à l’œuvre dans cette réforme est celui du « plancher de calcul », l’output floor. Le total des exigences en fonds propres requises pour couvrir leurs actifs moyens pondérés par le risque (Risk-Weighted Assets – RWA) et calculées par les modèles de notation internes ne pourra donc représenter moins de 72,5 % de celles résultant d’une application de la méthode standard. Ainsi, pour prendre l’exemple du Crédit Mutuel Arkéa², banque mutualiste territoriale dont le modèle d’affaires repose largement sur la banque de détail en France, le taux de RWA par rapport au montant des crédits immobiliers passerait de 7 % dans les modèles internes actuels, à 33 % en méthode standard. Soit un coefficient multiplicateur de 4,7 ou 3,7 avec le plancher à 72,5 % ! Si d’autres banques françaises verront des hausses plus limitées, l’augmentation massive des exigences en fonds propres – par un facteur 4 pour les banques les plus exposées – est une certitude. Plus une banque dispose d’un portefeuille de crédits habitat domestique et peu risqué, plus elle y consacre une part importante de son bilan, et plus son exigence en fonds propres va augmenter. Ce qui ne manque pas d’être très paradoxal par rapport à la logique initiale d’un calcul des fonds propres prudentiels des banques devant être fait en fonction de leurs risques.

Cela ne veut pas dire que les banques françaises feront quatre fois moins de crédits immobiliers en 2032 qu’aujourd’hui. Mais les fonds propres supplémentaires requis devront être trouvés ailleurs et rémunérés. Cela ne manquera pas d’avoir des conséquences sur l’allocation du capital pratiquée par les banques françaises entre leurs différentes activités. On peut donc parier à la fois sur une augmentation des tarifications pour le client et sur une réduction de la capacité à financer l’immobilier pour l’établissement prêteur.

Officiellement, le financement à taux fixe, qui n’est d’ailleurs pas strictement une exception française, ne fait pas l’objet d’une remise en cause directe par la supervision. Elle perçoit évidemment son rôle positif dans la minimisation du taux de défaut des emprunteurs. Toutefois, l’observation fine des tests de résistance (stress-tests) imposés aux banques par leurs superviseurs conduit à constater que les hypothèses retenues sont particulièrement défavorables aux banques françaises qui prêtent à long terme et à taux fixe. L’hypothèse sous-jacente est celle d’une fuite des dépôts, provoquant un « désadossement » des crédits à taux fixe et conduisant les banques à recourir à de nouvelles ressources plus chères pour assurer le refinancement de leurs encours et à allouer des fonds propres additionnels pour couvrir le risque de taux. L’effet est indirect, mais il semble traduire un questionnement croissant du superviseur sur le modèle français.

Par ailleurs, s’appuyant sur les lignes directrices de mai 2020 de l’Autorité bancaire européenne sur l’octroi et le suivi des prêts, la BCE a engagé, depuis un an, une véritable offensive à bas bruit pour imposer aux banques françaises de rendre systématique et obligatoire une évaluation à dire d’expert assortie d’une visite physique des biens immobiliers financés, c’est-à-dire d’introduire dans leur modèle LTI le standard de contrôle en usage dans les modèles LTV. Pour l’heure, cette stratégie s’applique aux pratiques de micro-supervision, c’est-à-dire aux dialogues menés avec chaque établissement. Mais à l’évidence, la pratique de supervision de la BCE durcit les lignes directrices.

Si elle était appliquée, cette contrainte nouvelle se traduirait inévitablement par des délais et des frais supplémentaires pour l’emprunteur. L’intégration de ces frais nouveaux dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) pourrait même conduire à bloquer la machine à financer compte tenu de la nécessité de respecter un taux d’usure arrêté par la Banque de France : d’où un assèchement de la capacité à prêter (credit crunch), tel que celui survenu en 2022 lorsque les taux sont subitement remontés et que les banques se sont retrouvées dans l’incapacité de répercuter cette hausse. Sauf à transgresser ce taux d’usure qui, par construction, est incapable de transmettre immédiatement cette réalité à l’économie réelle. Pour mémoire, c’est à cette époque que les marges furent le plus négatives...

Inutile, coûteuse et non proportionnée aux risques, cette évolution poserait des difficultés pratiques considérables : le métier d’évaluateur indépendant n’existe tout simplement pas aujourd’hui, faute de demande, pour le marché résidentiel français. Par ailleurs, l’application de cette exigence au financement de la promotion immobilière pourrait avoir des conséquences très dommageables sur un marché déjà en crise, si les superviseurs considéraient qu’un bien en cours de construction, donc non « expertisable » par un évaluateur, ne peut pas faire l’objet d’une garantie bancaire. Pour mémoire, il existe dans notre pays deux autres spécificités : la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la Garantie financière d’achèvement (GFA). Elles permettent aux banques de financer de manière très sécurisée des biens non encore construits puis en cours de construction, alors que la pratique dominante ailleurs en Europe consiste à financer des biens achevés.

Il faut souhaiter que les autorités reviennent à une approche raisonnable et acceptent d’utiliser, comme c’est le cas aujourd’hui, une évaluation des biens financés fondée sur la valorisation du notaire, officier ministériel systématiquement impliqué, ou sur des modèles statistiques, en réservant l’expertise humaine sur dossier ou par visite aux encours les plus importants ou aux risques les plus élevés.

Au total, ces évolutions, non encore définitives mais convergentes, sont représentatives d’une véritable menace pour le crédit immobilier « à la française ». Il est pourtant loin d’avoir démérité. On ne peut qu’être étonné de l’absence de réaction des pouvoirs publics français, face à ce risque de détricotage par le haut d’un élément fondamental non seulement de l’économie, mais aussi de la cohésion sociale. Certes, l’Assemblée nationale comme le Sénat ont acté par l’adoption de résolutions leur soutien à ce modèle, composante importante de l’économie française. Ils évoquent un système français de financement de l’habitat qui est jugé « sain », caractérisé par un « faible taux d’encours en défaut », qui « a fait la preuve de sa solidité lors des crises » et dont la « remise en cause aurait pour principal effet d’exclure les ménages les plus fragiles de l’accès au crédit »³. Mais ces prises de position parlementaires n’ont pas été suivies par l’exécutif.

D’autres points méritent d’être soulignés. D’abord, tout en se conformant aux nouvelles règles, les banques françaises devront continuer à appliquer les anciennes. Et notamment celles du HCSF, qui ont durci les exigences du modèle de LTI. Cette superposition de normes divergentes et, par ricochet, le doublonnement des coûts sécuritaires posent un problème de principe.

Il convient aussi de mesurer les impacts sur les modèles économiques. L’usage du crédit habitat comme produit d’appel de la banque de détail « relationnelle » est d’ores et déjà soumis à des pressions concurrentielles. Est remise en cause la péréquation entre crédit habitat vendu à perte et autres produits vendus avec un bon niveau de marge, telle l’assurance des emprunteurs, désormais – et c’est compréhensible – totalement ouverte à la concurrence. Il faut aussi considérer l’impact du développement rapide des banques en ligne sur la solidité de ce modèle avec une baisse de la fidélité des clients. Il est clair qu’en renchérissant le coût du crédit habitat, les autorités de contrôle vont accélérer ces mouvements et provoquer peut-être, dans les années à venir, de vraies révolutions dans le modèle économique de la banque de détail en France.

Le mieux est souvent l’ennemi du bien. Les décisions de la BCE qui pèsent sur l’octroi du crédit immobilier en France l’illustrent parfaitement. En imposant aux banques françaises des contraintes nouvelles qui ne relèvent pas de leur modèle de financement de l’immobilier, la BCE prend le risque d’ajouter des obstacles supplémentaires sur le parcours du combattant qu’est devenue l’accession à la propriété dans notre pays. Les exigences nouvelles qu’elle réclame sont aussi inutiles qu’infondées. Elles reviennent en quelque sorte à imposer le port du scaphandre pour se baigner dans les piscines municipales.