Le marché immobilier français et le risque climatique

La collecte de données et le développement d’outils statistiques constituent des éléments essentiels pour mesurer l’exposition aux risques climatiques et environnementaux du marché immobilier. Depuis 2022, Crédit Logement investit dans la constitution d’un entrepôt de données sur les biejns résidentiels en France. Ce dernier est enrichi chaque jour d’environ 1 000 à 2 000 demandes de garantie faites à Crédit Logement. Ces demandes de garantie ayant lieu en général lors de la signature d’un compromis de vente et de l’offre de prêt permettent une collecte de données plusieurs mois, voire plusieurs trimestres, avant qu’elles ne soient disponibles dans les bases publiques comme la base DVF de données de valeur foncière. Crédit Logement a en outre apparié ces données – via l’adresse géocodée et les coordonnées GPS – avec les données disponibles en open data sur les biens immobiliers en France, telles que les données DPE de diagnostic énergétique (de l’agence de l’environnement ADEME), les données de géo-risque (notamment des bases Gaspar et Promethee), les données socio-économiques locales de l’INSEE et, bien-sûr, les données de la base DVF. L’entrepôt est le plus riche et exhaustif possible sur les biens résidentiels.

Enfin, des moteurs statistiques (de type machine learning) ont été développés pour estimer la valeur d’un bien dans les conditions de marché les plus récentes, pour prédire la valeur du DPE lorsque ce diagnostic n’est pas disponible par ailleurs, ou encore pour mesurer l’exposition de ce bien aux risques physiques à l’horizon des 50 prochaines années, en fonction des scénarios du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC).

Cette boîte à outils et ces données permettent de voir en temps réel comment le marché immobilier est en train d’intégrer – à vitesse accélérée ! – cette problématique¹.

Ainsi, depuis 2022, Crédit Logement mesure les surcotes et décotes de prix des biens immobiliers dont le financement fait appel à sa garantie (voir « Impact de l’étiquette DPE sur les valeurs des biens des transactions 2022 et 2023 »). La combinaison de son entrepôt de données – enrichi par les données externes sur les DPE, les caractéristiques physiques des bâtiments ou encore les zones de risque – et d’outils statistiques d’évaluation du prix des biens permet désormais de mesurer l’impact réellement constaté du DPE sur le prix de marché de deux biens par ailleurs identiques. Là où, en 2022, les écarts ont commencé à être mis en évidence, l’année 2023 enregistre une accélération des différenciations par région.

Entre biens identiques mais de DPE différents, les écarts de prix s’élargissent fortement, y compris à Paris où le patrimoine immobilier historique rend plus difficile la rénovation énergétique. Ainsi, dans la plupart des régions métropolitaines, les biens avec une étiquette DPE G subissent des décotes d’environ 10 à 15 % par rapport à une étiquette A ou B. En Île-de-France, Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur, les décotes existent, mais sont moins fortes.

En outre, la cohérence entre les écarts de prix de marché dans une région et la répartition des notes DPE dans cette même région n’est pas toujours assurée, laissant suspecter que la méthodologie de calcul 3CL de la note DPE n’est pas appliquée de la même façon partout. Quand, dans une zone donnée, la part des notes A et B est censée être très importante, les prix de marché devraient être assez peu différenciés, ce qui n’est pas toujours le cas. Cette situation s’observe dans certaines villes du Sud de la France, comme l’a relevé une étude de la chambre des notaires, fin 2022.

Quoi qu’il en soit, le risque de concentration géographique – notamment pour un portefeuille de prêts hypothécaires et en l’absence de mécanisme de mutualisation au niveau national – devient d’ores et déjà important et ne peut que se renforcer rapidement.

À ce stade, mais sûrement plus pour très longtemps, les réseaux bancaires se différencient encore peu en termes de politique commerciale et tarifaire en fonction du DPE.

À ce jour, les données de Crédit Logement ne mettent pas en évidence de différenciation significative d’un réseau bancaire à l’autre en matière de ciblage clientèle ou de taux en lien avec la note DPE du bien financé.

Plus généralement, le lien entre étiquette DPE et le profil socio-économique des emprunteurs est peu marqué (voir « Répartition de la production garantie Crédit Logement 2023 par type d’opération »).

Dans les mois qui viennent, les banques devraient développer leur offre de prêts pour des travaux de rénovation à destination des différents segments de clientèle : propriétaires individuels, copropriétés, investisseurs locatifs etc. Il est possible également que les réseaux bancaires adoptent une stratégie commerciale différenciée en fonction de la note DPE des biens financés, quand il s’agit d’une acquisition, ou de la note DPE ciblée, quand il s’agit de travaux de rénovation énergétique.

Au-delà du seul DPE, il est très probable que le marché immobilier intègre prochainement la projection des risques physiques selon les scénarios du GIEC dans la formation des prix.

Dans le cadre du cinquième rapport du GIEC (2013), quatre scénarios représentatifs ont été sélectionnés. Les quatre RCP (Representative Concentration Pathways, ou Profils représentatifs d’évolution de concentration) se répartissent entre deux scénarios extrêmes et deux scénarios intermédiaires :

– le scénario RCP2.6 décrit un monde vertueux, très sobre en émissions de gaz à effet de serre, dans lequel le réchauffement global reste inférieur à 2 °C par rapport aux températures préindustrielles. C’est le seul scénario qui respecte l’accord international de Paris sur le changement climatique approuvé en décembre 2015 ;

– le RCP8.5 décrit un futur excluant toute politique de régulation du climat, menant à environ 5 °C de réchauffement global d’ici la fin du siècle ;

– RCP4.5 et RCP6.0 décrivent des voies intermédiaires : les émissions continuent de croître pendant quelques décennies, se stabilisent avant la fin du siècle, puis décroissent à un rythme plus modéré que dans le RCP2.6.

Les données DRIAS qui permettent de produire des scénarios à haute résolution sur la France s’appuient sur des simulations climatiques régionalisées. Ces simulations offrent une haute résolution spatiale (de 8 km) et permettent ainsi une meilleure représentation du climat local (reliefs, contrastes terre-mer, traits de côte complexes). Trois scénarios RCP sont ainsi disponibles (RCP2.6, RCP4.5 et RCP8.5).

Ces simulations permettent d’apprécier les évolutions à venir des aléas climatiques, en particulier ceux ayant un impact sur les risques physiques auxquels sont soumis les biens immobiliers en France.

De manière générale, dans le cadre du changement climatique, les biens immobiliers et leur valorisation seront fortement impactés par les risques suivants :

– le risque d’inondation : l’évolution de ce risque peut être analysée via le prisme des simulations relatives aux précipitations ;

– le risque de retrait/gonflement des sols argileux (RGA) : ce risque est très fortement corrélé à la fréquence des périodes de sécheresse et leur intensité ;

– le risque de submersion marine : ce risque peut être apprécié via l’évolution du trait de côte ;

– le risque de feu de forêt.

À titre illustratif, les cartes mettent en lumière les évolutions liées à la température dans le scénario RCP8.5.

À ce jour, il est difficile de mettre en évidence une différenciation des prix des biens selon les risques physiques et environnementaux déjà présents ou à venir, ce qui signifie que les acheteurs de biens résidentiels sont davantage focalisés sur l’étiquette DPE que sur les risques physiques et environnementaux locaux auxquels ils seront exposés. Il est vraisemblable que l’attention des acheteurs et vendeurs va se renforcer sur ces risques dans les trimestres et années à venir, à l’occasion peut-être des événements climatiques tels que les inondations subies par les Hauts-de-France et plus généralement l’augmentation de la fréquence de tels événements.