Quelles valeurs immobilières
pour demain : localisations et usages ?

Les fameux trois critères d’un bon investissement immobilier – emplacement, emplacement et... emplacement ! – sont en pleine redéfinition, et ce, à l’échelle mondiale. Marie-Laure Leclercq de Sousa, CEO France, Belgique, Luxembourg & Europe du Sud chez Jones Lang Lasalle, insiste sur la recomposition des équilibres immobiliers marquée par une polarisation croissante des marchés : par exemple, d’un côté, des immeubles de bureaux situés en centre-ville qui attirent toutes les demandes, de l’autre des marchés de périphérie qui souffrent. Mais ce constat ne s’applique pas uniformément à toutes les catégories d’actifs. En effet, si la localisation demeure un facteur structurant, elle ne peut plus être appréhendée de manière unique : les dynamiques diffèrent profondément selon les territoires et, surtout, selon les usages.

L’essor du travail hybride illustre cette transformation, qui varie selon les pays. Marie-Laure Leclercq de Sousa précise notamment que certains pays comme la France, ont encore un fort attachement au bureau comme lieu de collaboration. La France se positionne d’ailleurs en tête de l’Europe avec une présence moyenne de 3,8 jours par semaine au bureau, contre 3,5 jours pour la moyenne européenne. Le contraste est encore plus saisissant avec les États-Unis, où le taux de présence ne dépasse pas 40 à 60 %, soit entre deux et trois jours de présence par semaine. Cela confère à l’Europe, et à la France en particulier, une visibilité et une résilience singulières sur le marché des bureaux.

Interrogée sur l’impact de l’intelligence artificielle (IA), Marie-Laure Leclercq de Sousa balaye les craintes les plus pessimistes. L’IA bouleversera bien les usages : les grands groupes français ont déjà externalisé dans d’autres pays certaines fonctions support, et le même effet se produira avec l’automatisation. Mais le temps libéré sera réinjecté en échanges collectifs, afin de mieux cerner les attentes des clients et se concentrer sur la pertinence des réponses qui leur sont apportées : un message fondamentalement positif pour l’immobilier de bureaux.

Au-delà des usages, c’est la qualité des immeubles, leur durabilité et leur flexibilité qui conditionnent désormais l’attractivité, dans un vaste mouvement de « flight to quality » qui accentue l’obsolescence d’une partie du parc existant. Dès lors, le Grand Paris Express apparaît comme un levier majeur de revalorisation de certaines zones périphériques. On anticipe que les actifs proches des 68 nouvelles gares bénéficieront d’un effet de valorisation. La mixité des usages s’impose alors comme une réponse essentielle pour redonner de la valeur aux actifs délaissés.

Pour Christel Zordan, directrice générale de la Société de la Tour Eiffel, la mutation actuelle du marché impose un changement radical de grille de lecture. La question n’est plus seulement celle de la ville ou du quartier, mais bien celle de la parcelle elle-même et de son utilisation optimale, en mixant éventuellement les usages au sein d’un même immeuble.

Un chiffre frappe par sa radicalité : 9 millions de m² de bureaux ne seront plus jamais du bureau en France. Il faut rappeler que les surfaces vacantes ne génèrent pas un revenu nul ; elles occasionnent d’importantes pertes financières, non seulement en raison du coût d’opportunité, mais aussi et surtout des charges immobilières et des taxes que l’on doit toujours payer mais que l’on ne peut pas récupérer, faute de locataires. L’enjeu oblige donc les opérateurs du secteur immobilier à intégrer la notion de « réversibilité » dès la phase de conception des immeubles afin de pouvoir changer leur destination sans les démolir, si leur usage précédent devient obsolète.

Ces évolutions se heurtent néanmoins à de nombreuses contraintes réglementaires et politiques. Les collectivités locales jouent un rôle déterminant dans la possibilité ou non de transformer les immeubles. En cas d’opposition de la sphère publique, l’investisseur institutionnel se retrouve « prisonnier du foncier et du bâti », contraint de dépenser une énergie considérable pour naviguer dans le millefeuille administratif. Celui-ci qui bloque parfois les démarches plus qu’il ne les facilite : dans les communautés de communes, avec le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), les antagonismes entre municipalités de sensibilités politiques opposées peuvent avoir raison des projets de transformation portés par la sphère privée.

Dans ce contexte, il faut rappeler que les immeubles construits au siècle dernier, à l’instar de ceux des années 1930, présentaient déjà une réversibilité techniquement plus grande que les constructions récentes. La Société de la Tour Eiffel a d’ailleurs récemment livré un immeuble de bureaux conçu pour être convertible en résidentiel. L’enjeu : préserver la valeur foncière sur le temps long en intégrant l’incertitude des usages dès la conception.

Christian de Kerangal, directeur général d’IEIF, souligne que le secteur immobilier est entré dans une phase de rupture structurelle, sous l’effet conjoint du choc démographique, de l’IA et du changement climatique. Son diagnostic est sans ambiguïté : les investisseurs institutionnels sont conscients que la crise actuelle va continuer très probablement jusqu’en 2027 ou 2028 au minimum. Très attentistes depuis le regain de tension géopolitique au Moyen-Orient, ils adoptent pour la plupart un mantra classique dans les périodes d’incertitude : « il est urgent d’attendre ».

Sur le plan démographique, depuis 2009, les premières générations du baby-boom ont commencé à partir à la retraite. Entre 1980 et 2009, les emplois de bureau progressaient de 2 à 3 % par an ; depuis 2009, cette croissance est tombée à 0,5 - 1 % par an. En Île-de-France, le volume de nouveaux emplois de bureaux devrait très légèrement croître d’ici 2040, puis commencer à décroître lentement. En conséquence, au niveau francilien, le volume global de bureaux est suffisant (même si la répartition géographique de la demande peut entraîner des besoins supplémentaires dans certains sous-marchés et faire apparaître une sur-offre structurelle dans d’autres). La tertiairisation arrive ainsi à son terme en Île-de-France. Ce phénomène n’est pas encore aussi avancé dans les métropoles régionales.

Ce constat remet en cause la recette du succès des deux dernières décennies : la valeur ne peut désormais plus reposer sur la baisse des taux d’intérêt et sur l’expansion du parc, mais sur sa transformation. Ce nouveau paradigme a des conséquences majeures sur les business models. Par exemple, les promoteurs français, habitués à travailler avec peu de fonds propres, doivent probablement évoluer vers un modèle plus proche de celui du développeur anglo-saxon, capable de porter sur son bilan des projets plus complexes et plus coûteux sur un temps plus long. De manière plus générale, la création de valeur sera de plus en plus liée d’une part au repositionnement des immeubles, d’autre part à la résilience des cash-flows, et donc à la qualité de la relation avec les occupants et des services qui leur seront proposés. D’où l’importance renouvelée dans la chaîne de valeur immobilière de la gestion locative (property management), mais également d’un asset management plus technique et davantage tourné vers la qualité de « l’expérience utilisateur ».

Jean-Philippe Carmarans, responsable Valuation France & EMEA chez Cushman & Wakefield, fort de son expérience d’expert en valorisation d’actifs immobiliers sur plusieurs milliards d’euros de patrimoine dans la zone EMEA (Europe Middle-East Africa), rappelle qu’il faut regarder l’histoire pour comprendre l’avenir de l’immobilier. Les grandes ruptures technologiques du passé ont toujours été des facteurs de mutation et de développement du secteur immobilier La révolution industrielle avec le développement d’usines de production, le rail et l’automobile qui ont conduit au développement des banlieues et des centres commerciaux, et enfin internet qui a accéléré la tertiarisation des économies et le besoin de bureaux. L’IA marque aujourd’hui un nouveau tournant, susceptible d’affecter l’ensemble des classes d’actifs.

L’IA accroît mécaniquement la demande en infrastructures de data centers, tout en modifiant profondément les besoins en bureaux, commerces et logistique. La transformation de la supply-chain influencera les attentes des retailers et des logisticiens, de même que l’automatisation de certains postes pourra réduire les besoins en surfaces de bureaux pour les entreprises. Par ailleurs, la multiplication des applications devrait réduire encore le temps d’attention des consommateurs. Pour rivaliser, le commerce physique devra devenir de plus en plus expérienciel.

À l’heure du télétravail, il apparaît aussi que le rôle des bureaux dans l’entreprise et leur potentiel d’attractivité pour les employés a souvent été négligé ou sous-estimé dans les constructions récentes et dans le choix des emplacements. À titre d’exemple, les immeubles haussmanniens du XIX^e siècle ou ceux des années 1930 conservent généralement une valeur potentielle élevée car ils ont un potentiel esthétique à exploiter en plus d’une localisation souvent centrale. Ils ont aussi une capacité d’évolution que les constructions des Trente Glorieuses ont moins.

Pour un investisseur souhaitant céder ou acquérir un immeuble, il n’y a pas de bon ou de mauvais actif ; il y a un bon ou un mauvais prix, au bon ou au mauvais moment. C’est un point-clé à garder à l’esprit dans un contexte où certains investisseurs semblent encore attachés à certains types d’immeubles avec souvent une difficulté à s’orienter vers de nouvelles opportunités pour faire évoluer leur parc en y intégrant un potentiel de création de valeur à moyen et long terme.