Taux d’intérêt et prêts immobiliers, la France à part

Traditionnellement, les banques commerciales ont une activité essentiellement tournée vers les prêts aux particuliers et aux entreprises. Leur revenu provient essentiellement de la marge de taux d’intérêt (MNI) – différence entre le taux auquel elles prêtent et celui auquel elles lèvent leurs ressources. Cette marge d’intérêt est positive dans la mesure où la courbe de taux d’intérêt est normalement croissante – taux d’intérêt à court terme inférieurs à ceux de long terme – et où l’activité de transformation consiste pour une banque à prêter pour une maturité supérieure à celle à laquelle elle emprunte. Néanmoins, depuis 2015, la politique d’assouplissement monétaire s’est accompagnée d’une politique de taux de dépôt négatif – en 2015 -0,3 % puis -0,4 % en 2016 et -0,5 % en 2019. Les banques étaient pénalisées si elles « laissaient » leurs liquidités en dépôt auprès de la banque centrale. Cette situation est plutôt contre nature et les a mises à rude épreuve. La perspective de renouer avec la normalisation des taux d’intérêt était plutôt perçue comme une bonne nouvelle pour la MNI, jusqu’à ce que ce que les banques régionales américaines entrent dans la tourmente et nous rappellent que la hausse des taux d’intérêt n’est peut-être pas toujours source de meilleurs revenus.

Si la remontée des taux d’intérêt ouvre la perspective d’une meilleure rémunération des prêts, elle signifie aussi un renchérissement du coût des ressources, alors que les revenus courants proviennent essentiellement du portefeuille de prêts – 60 % des actifs des banques françaises – contractés à des taux faibles principalement fixes. En France, la part des prêts à taux variables reste marginale, contrairement à d’autres pays européens. Les banques ne sont donc pas toutes logées à la même enseigne et la structure de leur portefeuille va être déterminante dans leur capacité à tirer profit de la remontée des taux d’intérêt. Les banques dont les prêts sont majoritairement à taux fixe vont, dans un premier temps, voir leurs résultats pâtir de la hausse des taux. En effet, elles vont faire face à une augmentation du coût de leurs ressources alors que l’augmentation des taux d’intérêt aura été à peine transmise aux prêts nouvellement contractés. Néanmoins, les banques françaises – ou plutôt leurs clients – ont une particularité : laisser en dépôt sur leur compte de larges sommes non rémunérées.

Si les banques françaises n’ont pas une transmission rapide des taux à leur portefeuille de prêts, elles ne subissent que modérément la hausse des taux d’intérêt sur le coût de leurs ressources. En effet, elles sont financées à 63 % par des dépôts, et les dépôts des particuliers non rémunérés représentent 40 % de la totalité des dépôts – soit 25 % du total du passif¹. C’est un avantage déterminant pour faire face à la remontée rapide des taux d’intérêt. Cette remontée n’a pas seulement un impact négatif en raison de l’inertie de la transmission au portefeuille de prêts, mais elle affecte négativement la valeur de l’encours. C’est ainsi que des banques peuvent rapidement se retrouver en situation d’insolvabilité en raison de la baisse de la valeur de leur actif concomitante à l’augmentation de la valeur du passif – et ce d’autant que la différence de maturité entre actif et passif est grande.

C’est une des raisons qui a précipité la chute de la Silicon Valley Bank, dont l’actif était composé à 46,5 % de titres à revenus fixes dont la valeur de marché a chuté de façon significative avec les hausses répétées du taux des Fed Funds. Dès lors que la banque a eu besoin de liquidités, elle s’est retrouvée dans un cercle vicieux de vente à perte, qui a déclenché un « slide » bank run² imparable. Pour ce qui est des banques françaises, le portefeuille de titres représentait, en 2022, moins de 10 % de l’actif. L’impact des taux est dans ces conditions plus facile à absorber.

Si l’augmentation des taux d’intérêt, dans un premier temps, peut ne pas toujours générer d’impact positif sur la rentabilité des banques, qu’en est-il à plus long terme ? Tout dépend de l’impact de la remontée des taux sur l’activité économique : si cette dernière ralentit, les banques vont faire face au ralentissement de leur activité de crédit et à l’augmentation de leur risque d’impayés. On en mesure déjà les effets sur la production de prêts immobiliers, ralentissement accentué, en France, en raison de l’existence du taux d’usure qui ne s’adapte pas en temps réel au taux du marché. En effet, le taux d’usure sur les prêts immobiliers est devenu plus contraignant en 2017, en distinguant trois catégories : prêt de moins de 10 ans, entre 10 et 20 ans et plus de 20 ans. Cette inadéquation a pratiquement mis un coup d’arrêt à la production de prêt immobilier à la rentrée 2022, les banques ne pouvant valider des dossiers, faute de taux adéquats. Face à cette situation de blocage, il a été décidé qu’à titre exceptionnel, jusqu’à la fin de l’année 2023, la Banque de France réviserait mensuellement ce taux. Néanmoins, la hausse des taux est un facteur déterminant dans la décision de l’acquisition d’un logement.

Selon la FNAIM, le marché immobilier des logements anciens a ralenti en 2022, avec un recul de -5,4 % des transactions, davantage marqué pour les ventes de logements neufs notamment aux particuliers investisseurs (-26 %) et aux propriétaires occupants (-13,4 %), selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers. Cette évolution augure d’une moindre croissance de l’activité de prêts pour la clientèle des particuliers. En revanche, le risque de défaut sur les prêts immobiliers n’a pas particulièrement augmenté. Il est vrai qu’en France, les conditions strictes d’accès aux prêts immobiliers en raison des règles de solvabilité imposées aux ménages postulants limitent le risque d’impayés dans une conjoncture défavorable, sans oublier l’effet protecteur des taux fixes. La montée des risques s’est concrétisée en 2022 plutôt sur la clientèle des entreprises, notamment à travers le maintien à un niveau élevé du volume de prêts restructurés et un taux de couverture des prêts non performants en baisse³. Comme aux États-Unis, le portefeuille immobilier commercial est source d’inquiétude en raison de la difficulté à le valoriser, les biens qui le composent étant moins homogènes que l’immobilier résidentiel.

Malgré une année 2022 délicate, les banques françaises affichent un bilan satisfaisant avec un produit net bancaire (PNB) en hausse, comme leurs consœurs européennes, mais elles sont moins performantes si le PNB est rapporté à la taille du bilan. Néanmoins, elles font preuve d’une meilleure résilience avec des ratios de Common Equity Tier 1 (CET 1) au-dessus de la moyenne européenne.

La pression réglementaire se renforce avec l’augmentation du coussin contracyclique, depuis avril 2023 à 0,5 %, qui passera à 1 % en janvier 2024, ce qui peut paraître surprenant, compte tenu de la montée des risques de récession et donc de défaillance. En outre, la BCE a lancé, en janvier, son test de résistance bisannuel. Les résultats conditionneront le coût de financement des banques sur le marché des capitaux. Par ailleurs, dans le cadre du verdissement de sa politique monétaire, la BCE prévoit de ne plus accepter, à partir de 2024, de titres bruns dans le cadre de son refinancement. Cette perspective va inciter dès aujourd’hui les banques à revoir la composition de leurs portefeuilles, pour y satisfaire. À voir si cette orientation vers des actifs verts rimera avec maintien de la profitabilité !