La crise immobilière actuelle est profonde et structurelle. Tandis que Guillaume Poitrinal, président des fonds d’investissement Icawood et WO2, fondateur de Woodeum, et président de la Fondation du Patrimoine, évoque « la plus grande évolution imaginable sur l’immobilier et en particulier sur le segment du bureau », Méka Brunel, présidente de la Fondation Palladio, parle d’une « crise systémique ». Ancienne directrice de Gecina, elle rappelle que celle-ci pourrait se rapprocher de celle de 2011 (crise « du mur de la dette »). « Nous sommes confrontés à une double crise de l’offre et de la demande », estime quant à elle Béatrice Lièvre-Théry, directrice générale de Sogeprom (Groupe Société Générale). Pour Nicolas Joly, directeur général d’ICADE, « il y aura un après, qui sera très différent de l’avant ».
Les causes de cette crise immobilière sont multiples : en premier lieu, la hausse des taux d’intérêt qui a désolvabilisé les primo-accédants, complexifié l’obtention des crédits bancaires et freiné considérablement les investissements dans l’immobilier. En second lieu, l’inflation et l’augmentation des coûts de construction ont contribué à augmenter le prix de revient des opérations de promotion immobilière mettant un frein au développement de nouveaux projets immobiliers. Enfin, de nouvelles réglementations s’imposent dans le secteur de la promotion immobilière (ZAN, RE 2020...), contribuant à faire évoluer les acteurs de l’immobilier vers une pratique plus durable de la construction.
Ces différents éléments ont entraîné une baisse significative des ventes au détail qui ont conduit à l’abandon de projets non rentables. Une évolution des circuits de commercialisation a, d’ores et déjà, été réalisée pour pallier ces difficultés. En effet, les ventes évoluent, passant de la vente au détail à la vente « en bloc » auprès d’acteurs institutionnels ce qui nécessite une approche commerciale différente. Pour conclure, les acteurs de la fabrique de la ville se préparent à une « guerre de tranchées » longue et difficile avec une baisse des activités jusqu’à l’horizon 2027. L’esprit de conquête et de développement doit faire place à un esprit de préservation, ce qui n’est pas une évidence pour des équipes qui furent habituées à la dette peu chère pendant une décennie. Par ailleurs, les différentes mutations sociétales telles que le télétravail et l’essor de l’intelligence artificielle impactent davantage encore l’immobilier de bureau. Ces changements structurels provoquent une hausse importante de la vacance locative en Île-de-France, dégradant les valeurs de l’immobilier de bureaux. Certains immeubles situés en première et deuxième couronnes de Paris sont devenus obsolètes, car ils ne répondent plus aux attentes des utilisateurs.
Des leviers pour surmonter la crise
Pour Guillaume Poitrinal, le nouveau modèle doit intégrer les enjeux environnementaux, car c’est l’attente des utilisateurs et l’intérêt de la planète. « Il faut un étiquetage carbone à égalité avec les prix. »
Le nouveau modèle doit également adapter la conception et l’aménagement des bureaux et des logements aux nouvelles attentes des jeunes collaborateurs et à celles liées du télétravail : « C’est la liberté qui sera le moteur de demain. On passe d’une société hiérarchisée à une société de libertés. » Il ajoute : « nous devons faire des bureaux qui soient mieux qu’à la maison ».
Béatrice Lièvre-Théry, reconnaît les défis actuels de l’immobilier et admet la complexité de prévoir un nouveau modèle. Cependant, deux grandes convictions orientent la nouvelle approche à adopter.
D’une part, il est impératif de s’adapter au changement climatique, en mettant en œuvre des pratiques immobilières répondant aux défis environnementaux. En effet, il est indispensable de prendre en compte les aspects de réemplois, de recyclage et d’utilisation de matériaux biosourcés dans les conceptions et d’intégrer les dimensions RSE et les critères ESG dans les appels d’offres. D’autre part, il est crucial de répondre au besoin urgent de produire des logements. La demande en logements ne cesse de croître en France, atteignant même 40 % dans certaines zones. Cependant, les logements à construire doivent être en adéquation avec les besoins et les moyens des futurs occupants. Alors que la demande globale augmente, certains logements peinent à trouver preneurs (les 4 ou 5 pièces) en raison de la diminution de la taille des foyers.
Concernant le marché de l’immobilier d’entreprise et en particulier des bureaux, il semble indispensable de faire un diagnostic sur l’état du parc existant pour prendre des dispositions visant à œuvrer vers une transformation d’usage des bâtiments (transformation des immeubles de bureaux en logements notamment). Il semble également essentiel d’adapter l’offre de production neuve à venir aux nouveaux usages, aux attentes des exploitants et des investisseurs et aux défis de la transition écologique.
La considération du coût de production revêt un défi majeur dans la construction de logements. Entre la rareté croissante des terrains disponibles et la forte concurrence entre les promoteurs, les prix des terrains ne cessent d’augmenter. Ainsi, la réduction des coûts se concentre sur le coût de construction, tout en préservant la qualité. Cela implique de reconsidérer nos prototypes et d’anticiper la conception ainsi que le choix des matériaux tant sur le plan architectural qu’environnemental et financier. L’empreinte carbone doit être minimisée et les prix de vente optimisés, grâce au développement de nouveaux modes constructifs, souligne Denis Burckel, Responsable du Master Finance parcours « Management de l’immobilier » de l’université Paris Dauphine-PSL.
La promotion immobilière devra répondre aux intérêts des financeurs (modèles européen ou américain). Nicolas Joly l’affirme, cette crise est une opportunité rêvée pour apprendre à se réinventer, à réapprendre notre modus operandi. D’après lui, l’avenir réside dans le concept de la « ville sur la ville ». C’est-à-dire la réadaptation des usages des bâtiments existants, en transformant le parc de bureaux obsolètes et vacants par exemple. Cependant, on se pose la question : un promoteur « de neuf » peut-il devenir un promoteur « d’ancien » ?
Cette transition représente un défi technique, politique et financier complexe. Nécessitant des ressources importantes à intégrer dans le bilan financier. Pour relever ce défi, deux mots clés sont essentiels : conviction et anticipation. D’abord, il est crucial de croire en son projet et de déterminer les initiatives déterminantes. Par exemple, la création de zones de verdure pour contrer les îlots de chaleur et promouvoir une mixité urbaine. Un autre aspect crucial est l’anticipation, qui implique de devancer la réglementation, tout en maintenant des coûts maîtrisés.
Face à cette situation, Dominique Naert, Directeur du Mastère spécialisé® « Immobilier et Bâtiment Durables, transitions carbone et numérique » de l’École des Ponts ParisTech, souligne « qu’on ne peut essayer de sortir de ce guêpier sans projection ». Nous rénovons et nous construisons des bâtiments pour répondre aux aléas climatiques de 2050-2080. Or la réflexion est encore à court terme lorsqu’on engage l’étude d’un projet. Pourtant, en termes de risques et de valeurs, les enjeux sont cruciaux. Par ailleurs, la taxonomie et ses déclinaisons réglementaires proposent un modèle nouveau dans toutes les filières de l’économie. L’immobilier est concerné en premier lieu. Aussi, il est important que les acteurs de l’immobilier s’engagent dans la formation, autant technique que managériale, des collaborateurs, afin d’adapter leurs modèles.
Meka Brunel, quant à elle, rappelle le poids important que représente le secteur de l’immobilier dans l’économie et la société en général. Pour illustrer son propos, elle évoque l’ampleur des zones urbaines qui représentent 2 % de la surface du globe, soit 50 % de la population mondiale, 75 % des consommations énergétiques et 95 % des émissions de gaz à effet de serre. En conséquence, il est indispensable que les acteurs de l’immobilier s’organisent et se coordonnent sous l’angle d’une « industrie » alors qu’ils résonnent en « silo », s’ils veulent « peser davantage » sur les politiques publiques. Elle souligne également l’importance des normes dans cette transformation. Les nouvelles réglementations permettent d’établir des barrières, de préserver la valeur des actifs existants et de favoriser l’innovation. Le marché ne se régule pas de lui-même, ce sont les normes qui imposent le changement. Toutefois, leur simplicité et leur clarté sont cruciales pour être efficace.
Malgré la dispersion des acteurs immobiliers, leur collaboration promet de bâtir une industrie compétente. Il est encourageant de voir autant d’énergie et d’envie de travailler collectivement. Le savoir-faire français s’est récemment illustré dans la construction du village olympique. Si la période actuelle est difficile pour beaucoup d’acteurs, nombreux sont les signes encourageants d’une reprise à moyen terme. Il faut s’y préparer, améliorer nos modèles, sensibiliser, se projeter et former nos collaborateurs.
