Aujourd’hui, 25 % des émissions de gaz à effet de serre proviennent du bâtiment, chiffres incluant les effets de la construction, mais également de l’exploitation. Dans le même temps, les trois quarts du parc immobilier tertiaire en France sont inefficaces sur le plan énergétique. Soit un peu moins d’un milliard de mètres carrés à rénover, selon l’ADEME ! Ce constat place la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires au cœur des politiques de transition écologique. La multiplicité des dispositions prises aux niveaux nationaux et européens en témoigne. Des directives européennes sur la performance carbone (Taxonomie européenne, CSRD, SFDR), jusqu’aux certifications comme les labels BREEAM, LEED ou HQE, en passant par des lois nationales telles que le décret BACS, la loi APER ou encore la loi LOM, toutes encadrent et accélèrent la transition à l’aide d’échéances courtes et d’objectifs ambitieux.
Le rôle majeur du décret tertiaire
Dans cet environnement, le décret tertiaire est l’un des leviers les plus influents auprès de la sphère immobilière. Explications : il pose des objectifs solides de réduction des émissions sur l’exploitation des immeubles : -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040, et -60 % d’ici 2050 (voir encadré). Cet ensemble de mesures est crucial pour inciter investisseurs et opérateurs à s’engager dans une démarche active de conformité, mais aussi pour lancer un changement de paradigme dans le secteur.
Mais la transition des bâtiments tertiaires ne doit pas être qu’une contrainte réglementaire. Au contraire, pour en accélérer la progression, il faut qu’il y ait une prise de conscience autour de l’opportunité de création de valeur qu’elle représente. Cette « valeur verte » passe par une équation simple : d’abord, il s’agit d’éviter la « décote brune », puis de saisir toutes les opportunités existantes de « surcote verte ».
Éviter la « décote brune »
Il devient urgent pour tous les acteurs du secteur d’engager un processus de rénovation, afin d’éviter la « décote brune » – la perte de valeur liée directement à l’inefficacité énergétique. Déjà, parce que les actifs inefficients représentent des coûts supplémentaires sur le long terme, ce à quoi la rénovation énergétique permet d’apporter une solution directe : il est possible de réduire les charges d’un bâtiment de plus de 30 % sans même intervenir sur l’enveloppe du bâtiment selon Carb0n. La volatilité actuelle des coûts de l’énergie accentue d’autant plus ce critère. En réduisant leur consommation, les bâtiments deviennent moins vulnérables aux fluctuations du marché de l’énergie, assurant ainsi une meilleure stabilité financière et une valorisation accrue sur le long terme.
Mais surtout, la demande locative pointe vers des bâtiments décarbonés pour correspondre à leurs nombreuses exigences de responsabilité sociale et environnementale (RSE), d’attractivité et de compliance avec les demandes de leurs actionnaires ou des banques. Des objectifs qui vont de pair avec une volonté croissante d’autoconsommer de l’énergie verte et locale. Les actifs « bruns » font donc rapidement face à une plus faible demande, à des taux d’inoccupation plus élevés et à une baisse des loyers, faisant d’eux ce que l’on appelle des stranded assets.
Les opportunités de « surcote verte »
Au-delà d’éviter la décote, afin de créer de la valeur, il faut aller chercher différents leviers de « surcote verte ». Ils sont au nombre de deux.
Surcote « verte » commerciale
La décarbonation du bâtiment est en grande partie une affaire d’attractivité. Les bâtiments performants, certifiés par des labels, sont de plus en plus recherchés par les utilisateurs soucieux de réduire leurs charges et leur empreinte écologique. Et côté financements, les investisseurs privés et les banques privilégient désormais les projets respectant les normes environnementales, offrant un avantage concurrentiel aux actifs conformes.
En effet, un bâtiment certifié attire davantage d’entreprises et limite le risque de vacance locative, celle-ci étant de 6,1 % pour les bâtiments certifiés contre 7,9 % pour ceux qui ne le sont pas selon une étude de CBRE. Dans ce cas, s’assurer de l’efficience énergétique de ses actifs permet de percevoir davantage de revenus locatifs à l’année et même d’augmenter la valeur de vente des bâtiments. Un phénomène baptisé « Green Premium » qui représente selon la société de services immobiliers CBRE une prime de loyer moyenne de 21 % pour les immeubles de bureaux certifiés, par rapport aux actifs non certifiés sur une période de cinq ans et un premium supérieur à 15 % sur la valeur des immeubles selon JLL1.
Surcote « verte » structurelle
La valeur verte réside dans la rénovation de l’existant, mais il y a également de la valeur à tirer de l’ajout de solutions d’énergies renouvelables aux actifs. Par exemple, le potentiel du photovoltaïque, longtemps sous-exploité, a récemment été débloqué par une ordonnance autorisant les SCPI à percevoir les revenus issus de la production d’énergie solaire. Certaines sociétés pourraient ainsi augmenter leur rendement annuel de 5 à 6 %, selon la société de gestion Iroko. Cette diversification des sources de revenus renforce encore la valeur économique des bâtiments énergétiquement performants.
Grâce à ces leviers de « surcote verte », qui commencent à prouver leurs impacts concrets, la rénovation des bâtiments tertiaires constitue aujourd’hui une véritable opportunité de création de valeur. Les entreprises, les investisseurs et les opérateurs qui s’engagent dans cette voie ne font pas seulement preuve de responsabilité environnementale : ils anticipent les tendances du marché et s’assurent de conserver voire d’augmenter, la valeur de leurs actifs dans un contexte de transition énergétique inévitable. Ne reste plus qu’aux derniers réfractaires de franchir le pas.
