Depuis le début d’année, les taux sont repartis à la hausse, avec une accélération marquée à partir du mois de mars et encore plus du mois d’octobre. À ceci s’ajoutent des conditions d’accès au crédit qui se sont énormément durcies, répondant ainsi aux obligations réglementaires de plus en plus strictes et contraignantes. En clair, tous les éléments sont réunis pour ralentir fortement le marché de l’immobilier si dynamique depuis quelques années, avec un phénomène d’exclusion très net de ce qui constitue désormais une grande majorité des emprunteurs.
La situation est très simple aujourd’hui : soit vous êtes très aisé avec beaucoup de cash et vous pourrez acheter un bien immobilier, soit vous êtes très jeune (moins de 40 ans) et, du fait d’une assurance emprunteur avec un coût moins élevé, vous aurez une chance d’obtenir un crédit immobilier. En revanche, si vous avez plus de 45 ans et que vous ne disposez pas du cash, il est clair que vous aurez les plus grandes difficultés à obtenir un crédit, tout simplement parce que votre financement dépassera le taux d’usure, soit le taux maximum légal « tout compris » incluant le taux nominal du crédit, les assurances emprunteur, la garantie et les frais de dossier – quand il y en a.
Or ce taux d’usure est aujourd’hui totalement déconnecté de la réalité des taux pratiqués sur le terrain, étant donné qu’il est toujours calculé sur les crédits accordés dans les trois mois précédents, ce qui inclut un double biais, les crédits accordés étant ceux qui ont réussi à passer le taux d’usure. Concrètement, ce dernier est révisé tous les 3 mois et nous devrons donc, jusqu’à fin décembre, composer avec un taux d’usure basé sur les taux pratiqués cet été. Malheureusement, les taux d’intérêt n’ont pas arrêté de remonter pendant cette période. Ils augmentent même de mois en mois et c’est pour cela qu’un taux de référence révisé tous les trois mois « seulement » ne peut être satisfaisant aujourd’hui. Pire, il est même aujourd’hui le facteur le plus bloquant et le motif principal d’exclusion du crédit ! Un taux de base à 2,4 % pour un crédit moyen sur 20 ans ne permet pas, en ajoutant les assurances emprunteurs, de respecter ce taux de 3,05 % ; seuls les plus jeunes ont une chance d’obtenir leur crédit, car ils payent moins cher cette assurance.
Une situation inextricable
Pourquoi en sommes-nous arrivés à cette situation ? Tout d’abord, une remontée rapide des taux d’intérêt depuis janvier 2022, avec des moyennes passées de 1 % sur 20 ans à près de 2,5 % aujourd’hui.
La remontée par palier s’est effectuée en quatre étapes : remontée lente entre janvier et mars, puis plus rapide à compter du début du conflit en Ukraine, à nouveau hausse en juin et durant l’été, enfin une dernière marche très poussée à partir d’octobre. La cause première de ces hausses des taux d’intérêt est la remontée tout aussi rapide des taux directeurs qui servent de référence à l’évolution des taux destinés aux particuliers, concrètement des établissements bancaires qui font face également à une remontée rapide des taux de référence entre janvier et maintenant. Les établissements bancaires ont ainsi vu leur taux de référence passer de 0,3 % en janvier 2022 à près de 2,8 % en novembre. Évidemment, ils n’ont d’autre choix que de répercuter cela sur les financements qu’ils proposent aux particuliers. Et encore, les banques ont clairement amorti le choc.
Si nous suivons le rapport classique entre taux directeurs et taux proposés aux particuliers, nous devrions aujourd’hui avoir des financements autour de 3,5 %, voire 4 %, et non 2,5 %. Or le rapport actuel est totalement aberrant : les OAT 10 ans étant inférieures aux taux d’intérêt pratiqués par les banques – pour celles qui prêtent encore –, il est intenable à long terme.
Taux directeurs et taux proposés aux particuliers (de juin 2016 à octobre 2022)
C’est pourquoi la situation n’est aujourd’hui pas stabilisée et il faudra encore attendre quelques mois pour que l’inflation, notamment, ralentisse et que les taux pratiqués par les banques atteignent un niveau qui leur permette de tarifer le risque à son juste prix.
Des contraintes réglementaires
Malheureusement, la période qui a débuté a des conséquences importantes sur le marché de l’immobilier, mais aussi sur l’accès à la propriété de nombreux Français. En d’autres termes, ce système est en train d’exclure différentes catégories de la population qui, sauf à disposer d’une épargne très élevée, ne peuvent financer l’achat de leur résidence principale ou même d’un investissement locatif. En effet, au-delà de l’endettement maximum toléré, plus vite atteint avec la hausse des taux, les nombreuses contraintes réglementaires excluent des personnes totalement finançables.
Taux d’endettement
Quel sera donc l’état du marché immobilier dans les prochains mois ? Au rythme où nous allons, nous prévoyons un très net ralentissement du nombre des transactions, dans un premier temps en raison de la hausse des taux, mais également parce qu’il y aura moins d’acheteurs – la crainte de ne pas avoir son crédit étant réelle et malheureusement fondée – mais également moins de vendeurs. Pourquoi ? Simplement parce que les Français qui ont acheté dans les 4 dernières années n’ont aucune raison, sauf sous l’effet d’une contrainte réelle (succession, divorce, mutation...), de revenir sur le marché et de dire ainsi « adieu » à des taux fixes autour de 1 %, qui sont pour eux la meilleure garantie d’un enrichissement certain. En effet, même si les salaires ne sont pas indexés sur l’inflation, un taux d’intérêt fixe à 1 %, au regard d’une inflation à 6 %, reste une excellente affaire ! Il est d’ailleurs honnête de reconnaître que les taux pratiqués actuellement, même s’ils sont supérieurs à 2 %, constituent tout autant – ou presque – une formidable opération financière.
Dans ce contexte, nous anticipons donc un marché extrêmement ralenti, avec des attentistes tant dans chez les vendeurs que chez les acheteurs, et, sans nul doute, une chute manifeste du nombre des transactions qui, si l’on se réfère aux 15 dernières années, devrait se situer pour l’ancien entre 750 000 et 850 000.
