Ne touchez pas au crédit immobilier « made in France » !

Commençons par rappeler l’évidence : contrairement à d’autres pays, la France n’a jamais connu de crise bancaire significative causée par l’activité de crédit à l’habitat. Au cœur même de la tempête financière de 2008, comme de la violente remontée des taux observée en 2022 et 2023, les statistiques de défaut sont restées remarquablement basses. La crise immobilière des années 1990-1993, elle, avait certes occasionné des pertes importantes. Mais celles-ci portaient sur des crédits octroyés aux professionnels du secteur, qu’il s’agisse de promoteurs ou de marchands de biens.

Le modèle du crédit à l’habitat « à la française » est remarquablement protecteur. Protecteur des emprunteurs, d’abord, mais aussi de la stabilité du système financier. Aussi est-il singulier qu’il soit aujourd’hui menacé par l’évolution de la réglementation financière elle-même, avec l’argument fallacieux d’une plus grande protection. Cette tradition française remonte à Henri Germain, le fondateur du Crédit Lyonnais au XIX^e siècle : nos banques prêtent avant tout sur la base de l’évaluation des revenus des emprunteurs. Quand, dans d’autres pays, la valeur du bien à financer et/ou les aspects comportementaux, comme le score de crédit, sont absolument déterminants, ceux-ci n’entrent en compte qu’à titre relativement secondaire dans l’Hexagone. Cette culture bancaire profondément ancrée explique certaines des caractéristiques du marché français du crédit à l’habitat. Et, souvent, étonne les observateurs étrangers.

Premier sujet : l’objet du prêt. Pour l’essentiel, on ne prête qu’afin de financer l’acquisition d’un bien ou le strict rachat du crédit d’acquisition. Solution courante dans d’autres pays visant à dégager de la trésorerie à partir d’un bien déjà détenu, pour quelque usage que ce soit, le prêt hypothécaire reste en France une solution confidentielle délaissée par les grands réseaux. S’appuyer principalement sur les revenus de l’emprunteur permet de s’affranchir des coûts de l’inscription d’une hypothèque, en y substituant des Sociétés de Caution Mutuelle (SCM). Inspiré des initiatives de Frédéric-Guillaume Raiffeisen en Allemagne – au XIX^e siècle toujours ! –, ce concept coopératif insuffla également la constitution des premières Banques Populaires et caisses de Crédit Mutuel...

Initialement simples recommandations avant d’avoir une valeur réglementaire à partir de janvier 2022, les normes d’octroi des crédits à l’habitat introduites en 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’inscrivent pleinement dans cette tradition française de l’attention portée aux revenus de l’emprunteur. Ces normes érigent ainsi le plafond de 35 % sur le taux d’effort, c’est-à-dire les charges de remboursement ramenées aux revenus de l’emprunteur en point cardinal de l’estimation de la capacité d’emprunt. Elles ont toutefois la caractéristique de rigidifier considérablement la finesse d’appréciation des banques en la matière, les privant de la faculté qu’elles avaient jusqu’alors de tenir compte d’autres paramètres, tels que la progression attendue des revenus en début de carrière ou encore la mesure du « reste à vivre ». Comprimer ses dépenses hors logement pour qu’elles ne dépassent pas 65 % de ses revenus ne représente en effet pas le même effort selon que l’on soit au SMIC ou à cinq fois le SMIC. Le HSCF n’en a cure... Tout comme, en ne faisant pas la distinction entre revenus préexistants et revenus incrémentaux générés par le projet à financer, il a lourdement réduit les possibilités d’emprunt sur les projets d’investissement locatif.

Au niveau international, c’est pire encore ! L’évolution de la réglementation bancaire internationale est aux antipodes des pratiques françaises. La preuve avec la réglementation dite Bâle IV, qui va entrer en vigueur de façon phasée d’ici à 2030 dans l’Union européenne. Son modèle dit standard prévoit une forte progressivité des pondérations en risque – et donc de la consommation de fonds propres réglementaires – selon le seul facteur du ratio loan to value. Bref, le montant du prêt ramené à la valeur du bien ! À l’inverse, le taux d’effort, cœur du dispositif du crédit à l’habitat « made in France », n’entre aucunement en ligne de compte. Les banques françaises sont ainsi placées dans une situation où elles doivent répondre aux exigences de deux niveaux de réglementation qui, correspondant à des approches radicalement différentes des métiers de crédit, se superposent l’un à l’autre. La focalisation de la réglementation Bâle IV sur la valeur du bien financé a d’autres conséquences : elle imposera une évaluation indépendante préalablement à l’octroi du prêt. Aujourd’hui, les banques françaises considèrent – sauf situation exceptionnelle – que la valeur de transaction devant notaire est, de facto, la meilleure estimation de sa valeur de marché. Demain, ce ne sera plus accepté. Ce devoir d’expertise engendrera inévitablement des coûts supplémentaires : répercutés à l’emprunteur, ils viendront s’ajouter à des frais de transaction déjà élevés. Les banques auront par ailleurs l’obligation de réévaluer le bien tous les trois ans pendant toute la durée du financement, selon des modalités que les directives européennes doivent encore préciser.

L’importance attachée par la réglementation Bâle IV à la valeur des garanties se traduit également par l’obligation d’assurer les biens en question contre tous dommages. C’est le principe de l’assurance multi-risques habitation. Mais transférer cette obligation à l’emprunteur au travers du contrat de prêt, comme le font aujourd’hui les banques françaises, ne suffira plus. À défaut de contrôler le renouvellement annuel de l’assurance, les établissements bancaires seront contraints de souscrire une assurance de second niveau couvrant l’ensemble des biens pris en garantie dans le cadre de leur activité de crédit.

L’autre caractéristique marquante du marché français du crédit à l’habitat est sa structure de taux et de refinancement. L’abondance et la grande stabilité de l’épargne bancaire ont permis à nos banques de se reposer sur un modèle de transformation. Les prêts accordés sont ainsi adossés, pour grande partie, aux dépôts de la clientèle sous leurs différentes formes bilantielles : dépôts à vue, épargne logement et livrets réglementés pour la part non centralisée par la Caisse des dépôts. Certes, les banques françaises ont également recours à des refinancements de marché au travers notamment de l’émission d’obligations foncières (covered bonds), mais leur dépendance aux marchés de capitaux sur cette activité est relativement faible. Une différence de taille avec les pratiques observées dans d’autres pays. Ce modèle de transformation a historiquement donné à nos banques la souplesse nécessaire à la conception d’une offre de crédit centrée sur le besoin de protection des emprunteurs. Protection contre la hausse des taux, avec des taux de crédit fixés pour la durée légale du crédit. Même à long terme ! A contrario, les éventuels taux fixes sont proposés sur des durées plus courtes au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Suisse ou même en Allemagne. Protection aussi, en cas de baisse des taux, avec un plafonnement légal des pénalités de remboursement anticipé. Dans les faits, cette mesure ouvre la porte à la renégociation du taux par l’emprunteur.

À chaque nouveau contrat de prêt, la banque est ainsi vendeuse d’options implicites favorisant l’emprunteur, quelle que soit l’évolution future des taux. En finance de marché, on parle d’une situation de « convexité ». La durée effective des crédits s’allonge quand les taux sont orientés à la hausse et se raccourcit lorsqu’ils baissent. Si cette caractéristique est quelque peu inconfortable pour les gestionnaires actif-passif chargés de piloter les bilans des banques, elle est une condition importante de la maîtrise du risque de crédit. En effet, dans les pays privilégiant des taux fixes de durées courtes, il est courant que la hausse des taux répercutée aux emprunteurs entraîne des situations de défaut. Ne soyons pas dupes : lorsqu’il est rejeté par la banque sur l’emprunteur, le risque de taux se transforme en risque de crédit...

Bien que d’une grande robustesse à l’épreuve des faits, ce modèle de transformation est mis à mal par le volet de la réglementation bâloise portant sur le risque de taux d’intérêt des portefeuilles bancaires (IRRBB). En considérant qu’une partie importante des dépôts non rémunérés est assimilable à des ressources à taux variables, le test de distorsion (outlier test) incite les banques pratiquant cette transformation à se protéger du risque de remontée des taux. Qu’elles prennent la forme de swaps de taux ou d’options, de telles stratégies contribuent à alourdir les coûts de refinancement et, par ricochet, renchérir le coût du crédit. Elles posent par ailleurs des difficultés de documentation au regard des normes comptables internationales IFRS, pouvant engendrer une volatilité accrue des comptes de résultat.

Cette situation est d’autant plus dommageable que l’histoire montre que le risque principal sur les banques pratiquant la transformation est celui de taux durablement bas comme entre 2016 et 2021. Car la « rente » attachée aux dépôts non rémunérés perd de sa valeur. Autre situation : les épisodes de remontée des taux, comme en 2022-2023. Dans cet environnement, la hausse se répercute plus vite au passif, avec des dépôts plus rémunérés, qu’à l’actif sur les crédits à l’habitat où le stock pèse. À la clef, un pincement transitoire de la marge d’intérêt, mais ce n’est qu’un bien modeste prix à payer pour retrouver un environnement de taux plus favorable à la transformation.

Lors de l’analyse des chiffres, il faudra aussi se souvenir qu’en France, cet effet de pincement transitoire a été aggravé par les archaïsmes du taux d’usure des crédits à l’habitat. D’une part, il est absurdement bas au regard des taux tolérés sur les autres formes de crédit et, d’autre part, il met six à neuf mois à s’ajuster aux mouvements des taux de marché. Pendant plus d’un an, les banques françaises se sont ainsi trouvées dans l’impossibilité de répercuter la hausse de leurs coûts de refinancement dans les taux de crédit. On peine à comprendre, à l’heure du tout numérique, pourquoi une réforme en profondeur des mécanismes de fixation du taux d’usure n’est pas intervenue.

Cet épisode refermé, le modèle français de transformation de dépôts courts en crédits à taux fixes longs est, sur longue période, si performant et résilient qu’il a progressivement causé, par effet d’éviction, la disparition des principaux acteurs spécialisés du crédit à l’habitat (Crédit Immobilier de France, UCB, Crédit Foncier). Il contribue grandement à nous assurer des taux de crédit qui, en dépit de leur remontée depuis 2022, restent parmi les plus bas au monde.

Le tableau du crédit à l’habitat « à la française » est ainsi hautement paradoxal. La culture d’appréciation des risques et le principe de transformation des dépôts pratiqué marient efficience économique, protection des emprunteurs et stabilité financière. Ce modèle qui mériterait d’être plébiscité est pourtant menacé. De l’extérieur, par une réglementation internationale parfois inadaptée, aux mains d’autorités prudentielles qui, fondamentalement, ne comprennent pas les spécificités françaises, mais également de l’intérieur, par une conception jacobine de la supervision. Avis à nos gouvernants, au plus haut niveau : il faut défendre ce qui marche.