Immobilier

Vers un ralentissement du crédit habitat

Début 2018, le crédit habitat comme le marché immobilier restent soutenus. Des signes de freinage apparaissent toutefois depuis quelques mois. Le marché immobilier devrait atterrir en douceur en 2018-2019, conduisant à un léger ralentissement du crédit habitat.

habitat

L'auteur

  • O Éluère
    • Economiste - Direction des études économiques
      Crédit Agricole SA

Revue de l'article

Cet article est extrait de
Revue Banque n°823

Attractivité des banques européennes

Le crédit habitat aux ménages a été dynamique en 2017, avec une progression de l’encours élevée : 6,2 % sur un an au lieu de 4,2 % fin 2016. La tendance reste du même ordre au premier semestre 2018 : +5,7 % sur un an en mai, l’encours atteignant 1077 milliards. Le taux d’endettement habitat des ménages français continue donc à s’accroître pour atteindre 76 % du revenu début 2018.

La production brute de nouveaux prêts à l’habitat reste forte également, mais s’infléchit nettement depuis quelques mois. En cumul sur 12 mois, elle est en baisse de 35 % en mai 2018, après des hausses de 26 % fin 2016 et 6 % fin 2017. En effet, les opérations de rachats et de renégociations de crédits immobiliers ont été très nombreuses en 2016 et début 2017, afin de bénéficier des points bas atteints par les taux de crédit. Elles ont nettement ralenti ensuite, et leur poids dans le total de la production, qui atteignait près de 60 % fin 2016-début 2017, a été ramené à 19 % fin 2017 et début 2018.

Hors rachats et renégociations, la production de prêts directement liée aux transactions immobilières a aussi été marquée par une hausse en 2017, +16 % par rapport à 2016. Mais sur les cinq premiers mois de 2018, elle baisse de 9 % sur un an.

Ceci reflète l’état du marché immobilier français, qui a connu une année exceptionnelle en 2017, mais présente des signes de tassement depuis quelques mois. Dans le logement ancien, le nombre de transactions a atteint 960 000 ventes en 2017, soit une hausse marquée (+14 % sur un an), et un record historique absolu en niveau, très supérieur aux points hauts du boom des années 2000. Dans le neuf, les ventes ont également été soutenues : 130 000 sur le segment des promoteurs et 135 000 sur celui des maisons individuelles hors promoteurs, égalant à peu près les niveaux élevés de 2016. Toutefois, à la différence de l’ancien, elles n’ont pas dépassé les pics du boom de 2006-2007. Les prix de vente ont accéléré, à 3,3 % sur l’année dans l’ancien. Cette reprise est principalement liée à deux facteurs. D’abord, les mesures de soutien dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le prêt à taux zéro renforcé. Et surtout des taux de crédit extrêmement bas qui commençaient à remonter, ce qui a dopé les ventes par effet d’aubaine. Ils sont passés de 3,5 % fin 2012 à 1,5 % fin 2016 avant de remonter très légèrement à 1,6 % fin 2017 (taux des crédits nouveaux, crédit à long terme à taux fixe hors assurance).

Un tassement du marché est toutefois probable en 2018-2019. De premiers signaux apparaissent déjà : un léger repli des ventes d’ancien en avril 2018, en cumul sur 12 mois, à 953 000 unités ; un recul des ventes dans le neuf par les promoteurs de 5 % sur un an au premier trimestre 2018 ; un repli des ventes en cumul sur 12 mois de maisons individuelles neuves à 127 000 en mai, soit -8 % sur un an. Et le marché devrait continuer son atterrissage en douceur au cours des prochains trimestres. Le plan logement Élan (Évolution du logement et aménagement numérique) est favorable à moyen terme, grâce aux mesures du choc d’offre que sont la libération du foncier public et privé, la simplification des normes et la lutte contre les recours abusifs, et grâce à la prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro. Mais le recentrage de ceux-ci sur les zones tendues (Île de France, Côte d’Azur…) va réduire les ventes de neuf. Par ailleurs, les taux de crédit habitat devraient légèrement remonter, dans le sillage de la hausse prévue des taux OAT (obligations assimilables du Trésor) 10 ans, elle-même liée à une inflation un peu plus élevée en zone euro et à la réduction graduelle par la BCE de ses achats de titres dans le cadre de son Quantitative easing. Ceci, joint à l’accélération relative des prix des logements, va entamer peu à peu la capacité d’achat des ménages. Le marché restera bien orienté, mais les ventes vont s’infléchir.

Les volumes de transactions seraient ainsi en repli de 6 % par an dans l’ancien et de 8 % dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3 %. L’encours de crédit habitat ralentirait à 5,2 % fin 2018 et 4,9 % fin 2019.

 

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