Le rebond surprenant du crédit habitat en France va-t-il se prolonger en 2011 ?

L’encours de crédit habitat est en reprise sur les derniers mois : 6,9 % en septembre, après 6 % en juin et 3,9 % fin 2009. On est toutefois encore loin des rythmes de croissance observés en 2004-2007 (14 % par an). Le rebond est beaucoup plus significatif sur la production de nouveaux prêts habitat. Ce flux (en cumul 12 mois), qui s’était replié de 26 % en 2008 et de 18 % en 2009, atteint 135 milliards en septembre, ce qui représente +65 % sur un an.

Le marché résidentiel est en effet engagé depuis le début de l’année dans une phase de reprise un peu surprenante. Après un boom immobilier soutenu (1998-2007), puis une crise économique et financière majeure, une correction significative du marché semblait logique : non pas l’éclatement d’une bulle de l’immobilier et du crédit (comme aux États-Unis, Royaume-Uni, Espagne), le boom ayant été plus mesuré et moins risqué que dans ces pays, mais un ajustement des ventes, des prix et du crédit d’au moins trois ans (comme dans les cycles précédents). Or, la correction est restée modeste et de courte durée, un an environ.

Une reprise explicable

Les prix sont repartis à la hausse et sont en croissance forte sur certains segments : +5,4 % sur un an en juin pour les appartements neufs en France, +12,9 % sur un an en août pour les appartements anciens à Paris. Mais le mouvement n’est pas uniforme. En province, les prix de l’ancien restent en hausse modérée, voire en léger repli dans certaines régions.

La reprise est donc nette en Ile-de-France, plus modérée ailleurs. Cette reprise du marché étonne car, d’une part, les prix sont encore clairement surévalués, d’environ 15 %, et d’autre part, le climat économique reste médiocre, les perspectives incertaines et le taux de chômage élevé, supérieur à 9 %.

Elle s’explique par un double mouvement. D’un côté, la demande de logements, structurellement forte, bénéficie d’un double coup de pouce : des niveaux de taux de crédit habitat historiquement bas et un effet valeur refuge, lié aux incertitudes économiques, à une épargne faiblement rémunérée et à des marchés financiers très volatils. De l’autre, l’offre est faible, particulièrement en Ile-de-France : hésitation des propriétaires de logements loués à mettre en vente des actifs jugés plus sûrs et plus rentables que les investissements financiers, marché de la secondo-accession en reprise prudente, offre de logements neufs très limitée en Ile-de-France.

Le rebond de la production de crédit habitat s’explique dans une large mesure par le redressement des ventes et des prix des logements.

En 2011, le marché résidentiel pourrait devenir plus équilibré. La demande de logements sera potentiellement moins dynamique. La solvabilité des acheteurs sera plus dégradée qu’en 2010. Les avantages fiscaux seront un peu revus en baisse. Et les taux de crédit habitat pourraient commencer à remonter légèrement au second semestre 2011. Inversement, l’offre pourrait s’élargir un peu. Sous l’hypothèse de moindres inquiétudes sur l’économie mondiale, l'effet valeur refuge jouera moins. Les secondo-accédants seraient plus confiants, et dans le neuf les mises en vente vont redémarrer.

Ce marché plus équilibré devrait conduire à des hausses de prix contenues.

Dans ces conditions, la production de crédit habitat retrouverait des rythmes de hausse plus modérés, de l’ordre de 15 %, et l’encours de crédit afficherait une hausse de 7,5 %.