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Quelle solution pour réduire les coûts immobiliers de bureau ?

Créé le

15.05.2024

-

Mis à jour le

16.05.2024

Dans un contexte de mutation profonde du marché immobilier de bureau, exacerbée par les récents bouleversements du monde du travail, le concept de “bureau-hôtel” émerge comme une solution innovante répondant à des besoins accrus de flexibilité et d'efficacité. Face à un taux d'occupation moyen des bureaux qui plafonne à 45% selon une étude de CBRE en 2023, il est impératif de repenser l'utilisation de ces espaces coûteux, deuxième poste de dépense le plus significatif pour les entreprises.

Problématique de l’espace de bureau traditionnel

Sous-utilisation et coûts inefficients

De nombreuses entreprises font face à une réalité où les vastes étages de bureaux restent inutilisés la majeure partie du temps. Par exemple, un immeuble de bureau peut être utilisé seulement 31% du temps (étude de Woordeum), une inefficacité qui entraîne des coûts financiers et environnementaux disproportionnés par rapport à l’utilisation réelle. Les fluctuations de fréquentation intra-semaine exacerbent ce problème, avec des taux d'occupation qui varient de 15% le lundi à environ 80% le jeudi, créant une courbe de fréquentation en “M”*.

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*Les données de la courbe en M représentent des estimations préliminaires obtenues par Comet auprès de Directeurs Immobiliers.

Crise des usages

L'adoption du télétravail a transformé la conception des espaces de bureau. Les employés utilisent leur domicile pour des tâches de production isolées, tandis que les bureaux devraient idéalement servir à des activités de socialisation et de collaboration. Cette dualité des usages nécessite un espace de travail plus dynamique et adaptatif, capable de répondre aux exigences de la nouvelle génération de travailleurs qui valorise fortement l'esprit d'équipe et la création de liens.

Solution: le modèle de “bureau-hôtel”

Structure flexible et modulaire

Le “bureau-hôtel” adopte une structure multi-étages où chaque niveau est dédié à des usages spécifiques. Imaginez alors un immeuble à 10 étages :

- ÉTAGES 9 & 10 : ils ne sont jamais occupés - même pas les jeudis pendant lesquels le taux d’occupation est à 80% - et sont donc rendus. Ils pourront être occasionnellement remplacés par de la location annuelle en coworking si les effectifs croissent.

- ÉTAGES 6 à 8 : ils sont occasionnellement occupés, lorsque l’utilisateur fait face à des pics d’occupation les mardis/jeudis et ce principalement sur des salles de réunion : afin de ne pas être des étages qui tournent à vide toute la semaine, ils deviennent des étages Meetings & Events à la demande, loués de façon flexible, à l’usage.

- ETAGES 1 à 5 : ils constituent le socle permanent (baseload) est sont constamment utilisés donc conservés en socle prise à bail classique et long voire très long terme (6 à 9 ans).

Cette modularité permet une adaptation fluide à la demande, réduisant ainsi les coûts inutiles tout en maximisant l'efficacité de l'espace.

Amélioration des services

Similaire à un hôtel de qualité, le bureau-hôtel enrichit chaque étage avec des services haut de gamme comme la restauration, des salles de fitness, et des zones de détente. Ces services attirent les employés au bureau non par obligation, mais par le désir de profiter d'un environnement de travail stimulant et agréable.

Les avantages multiples du “bureau-hôtel”

Pour les employés

Le bureau-hôtel transforme le bureau en un hub social dynamique, répondant aux attentes des collaborateurs. Il est doté d'un socle de services qui rend l'accueil des visiteurs particulièrement chaleureux et assure que les espaces soient méticuleusement conçus pour répondre à leurs besoins professionnels, tels que la collaboration et la socialisation, en complément des tâches de production effectuées en télétravail. Cette configuration optimisée et ajustée transforme le bureau en une destination non seulement choisie mais également appréciée, devenant un garant de la culture d'entreprise et un acteur clé dans la fidélisation des salariés grâce à la promotion du lien humain.

Pour les entreprises

Les entreprises bénéficient d'une réduction significative de leurs coûts immobiliers grâce à un modèle qui leur permet de payer uniquement pour l'espace utilisé. Le modèle de bureau-hôtel offre la possibilité de réduire de moitié leurs engagements de bail tout en les complétant sans risque avec des options flexibles disponibles à l'intérieur du bâtiment, permettant ainsi aux entreprises de s'adapter et de croître à leur propre rythme sans les contraintes liées à la gestion de l'espace occupé.

Pour les investisseurs

Les investisseurs trouvent dans le bureau-hôtel un modèle attractif offrant des rendements potentiels supérieurs. La flexibilité des espaces permet d'ajuster l'offre à la demande, optimisant les revenus et stabilisant les cash flows dans un marché autrement volatile.

En résumé, le bureau-hôtel représente une solution avant-gardiste face aux défis contemporains du marché des bureaux. Il allie efficacité, flexibilité et un environnement enrichi, répondant ainsi aux attentes modernes des employés tout en présentant un modèle d'investissement attractif pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Ce modèle hybride de gestion immobilière pourrait bien définir l'avenir des espaces de travail, transformant les bureaux de lieux purement fonctionnels en espaces vivants et adaptatifs, capables de répondre aux défis actuels et futurs.

Victor Carreau - co-fondateur et CEO de Comet

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