Un secteur sous surveillance

La digitalisation effrénée de l’économie française en 2020 a fait émerger un nouveau point de vigilance pour les banques et institutions financières : un désintérêt brutal des investisseurs pour l'immobilier commercial. Jusqu’alors, cette classe d’actif affichait une progression très nette, en promettant une rémunération plutôt élevée dans un contexte de taux bas. Selon le rapport sur les risques du système financier établi par la Banque de France, 2019 fut même une année record de transactions en France, avec plus de 40 milliards d’euros échangés. Ce dynamisme avait d’ailleurs alerté les autorités et le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui craignaient de voir poindre un risque de correction des prix. Mais les tests de résistance de 2017 n’avaient pas mis en évidence de risque de nature systémique en cas de choc prononcé sur la valeur de ces actifs.

Les banques exposées

Mais à la faveur de la crise sanitaire de 2020, l’immobilier commercial est devenu un secteur particulièrement vulnérable. « Il subit les effets directs de la baisse de l’activité économique puisque les loyers constituent un poste de coût important que les entreprises peuvent chercher à ajuster, notent les experts de la Banque de France. Et surtout, la demande à terme pour ces biens pourrait être radicalement revue du fait de l’introduction du télétravail et de l’accélération du commerce en ligne. »

Les banques sont exposées à deux types de risques au titre du financement des professionnels de l’immobilier : elles sont susceptibles d’être confrontées à la défaillance d’emprunteurs qui ne pourraient plus assurer le service de leur dette et elles pourraient subir la baisse de valeur des actifs pris en garantie de leur concours qui réduirait la propension à recouvrer leurs créances en cas de défaut des emprunteurs. En difficulté, le marché de l’immobilier commercial pourrait donc contribuer à fragiliser les bilans des institutions financières, en limitant leurs capacités de financement de l’économie et in fine, peser sur la stabilité financière. « À ce stade, estiment toutefois les auteurs du rapport de la Banque de France, les professionnels de l’immobilier restent résilients à la crise actuelle, puisque le taux d’expositions douteuses brutes continue de se réduire au 30 juin 2020, atteignant un plus bas depuis juin 2015 à 2,6 %. » G. D.