Le crowdfunding redistribue les cartes du financement immobilier

Se r&eacute;unir en groupe pour financer un projet est un concept qui date de la nuit des temps et qui s&rsquo;est modernis&eacute; au fil des si&egrave;cles. Du principe des tontines permettant de mutualiser l&rsquo;&eacute;pargne d&rsquo;un groupe pour financer un projet individuel ou collectif, nous sommes arriv&eacute;s &agrave; la structuration juridique des soci&eacute;t&eacute;s pour financer leurs activit&eacute;s et &agrave; la cotation en Bourse de ces derni&egrave;res pour en fluidifier les &eacute;changes. Qu&rsquo;est-ce que le crowdfunding ? C&rsquo;est la fa&ccedil;on de se regrouper pour investir qui a &eacute;volu&eacute; avec le temps et l&rsquo;apparition de nouvelles technologies. Aujourd&rsquo;hui, une plate-forme Internet est un outil puissant pour communiquer et f&eacute;d&eacute;rer les personnes. Apparues en 2007, les premi&egrave;res plates-formes de crowdfunding proposent le financement de projets artistiques et culturels, sans contrepartie financi&egrave;re. Devant l&rsquo;engouement pour ce mode de participation, l&rsquo;offre s&rsquo;est &eacute;largie pour se financiariser, et il est d&eacute;sormais possible d&rsquo;investir dans des projets en vue d&rsquo;en esp&eacute;rer un profit dans des soci&eacute;t&eacute;s ou dans l&rsquo;immobilier. Ainsi le financement participatif est une mani&egrave;re de collecter des fonds &agrave; partir d&rsquo;une plate-forme Internet, projet par projet, de mani&egrave;re tra&ccedil;able et en toute transparence. En effet, qui veut convaincre la foule ne peut rien cacher : l&rsquo;adage veut que la foule soit plus intelligente que les experts. On distingue trois grandes cat&eacute;gories de crowdfunding : le don, le pr&ecirc;t et l&rsquo;investissement Le don Il s&rsquo;agit ici principalement de projets associatifs et culturels. En 2015, 38 % des projets sont des projets humanitaires sur les plates-formes de dons sans contrepartie financi&egrave;re ; 21 % concernent l&rsquo;enseignement et l&rsquo;&eacute;ducation, et 17 % la culture. Selon la nature de l&rsquo;association, il est alors possible de b&eacute;n&eacute;ficier d&rsquo;une d&eacute;fiscalisation. Le don avec contrepartie vise des projets dans l&rsquo;audiovisuel et la culture (31 % des projets sur les plates-formes de dons avec r&eacute;compenses), mais aussi des projets d&rsquo;entreprises (technologie, commerces et services). Dans ce cas, la contrepartie peut s&rsquo;assimiler &agrave; de la pr&eacute;vente, en &eacute;change de sa contribution, le donateur recevra le produit ou service propos&eacute; (la musique de l&rsquo;artiste financ&eacute;, une roue &eacute;lectrique de v&eacute;lo, etc.) ou alors un goodies (casquette, t-shirt, etc.) Le pr&ecirc;t Avant le 1er octobre 2014, le cr&eacute;dit relevait du monopole bancaire, mais depuis lors, les particuliers peuvent pr&ecirc;ter aux entreprises. On observe deux typologies d&rsquo;acteurs : les plates-formes de pr&ecirc;t non r&eacute;mun&eacute;r&eacute; (le contributeur est rembours&eacute; mais ne re&ccedil;oit pas d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;ts), visant g&eacute;n&eacute;ralement des projets entrepreneuriaux ou agricoles ; les plates-formes de pr&ecirc;t r&eacute;mun&eacute;r&eacute;, qui s&rsquo;adressent plut&ocirc;t &agrave; des TPE/PME. Le pr&ecirc;t r&eacute;mun&eacute;r&eacute; offre alors des taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t &eacute;lev&eacute;s, entre 4 et 10 %, li&eacute;s au risque estim&eacute; de l&rsquo;&eacute;metteur. Les contributions moyennes sont de 426 euros et permettent &agrave; l&rsquo;entreprise de b&eacute;n&eacute;ficier d&rsquo;un cr&eacute;dit pour le financement de l&rsquo;immat&eacute;riel, comme le besoin en fonds de roulement, et ce dans des d&eacute;lais tr&egrave;s courts, parfois en quelques jours seulement. La r&eacute;glementation limite l&rsquo;investissement &agrave; 2 000 euros par projet. Il existe &eacute;galement la possibilit&eacute;, pour les personnes morales, de pr&ecirc;ter en souscrivant des bons de caisse, appel&eacute;s minibons depuis le 1 er octobre 2016. L&rsquo;investissement Dans le cadre du crowdfunding , une soci&eacute;t&eacute; peut lever des fonds en capital ou via l&rsquo;&eacute;mission d&rsquo;un emprunt obligataire. La palette d&rsquo;outil est vari&eacute;e : actions simples, actions de pr&eacute;f&eacute;rence, obligations convertibles ou non, ou encore titres participatifs. Le porteur de projet peut lever jusqu&rsquo;&agrave; 2,5 millions d&rsquo;euros par p&eacute;riode de 12 mois et le particulier n&rsquo;a pas de limite en montant d&rsquo;investissement. Les contributions des investisseurs sont de 4 300 euros en moyenne. Le march&eacute; du crowdfunding s&rsquo;est d&eacute;velopp&eacute; dans un premier temps avec le financement des start-up , pour rapidement s&rsquo;attaquer au march&eacute; immobilier. La r&eacute;volution num&eacute;rique Se r&eacute;unir &agrave; plusieurs pour r&eacute;aliser des investissements est un ph&eacute;nom&egrave;ne vieux comme le monde &ndash; la statue de la libert&eacute; a &eacute;t&eacute; financ&eacute;e par pas moins de 100 000 soutiens &ndash;, alors en quoi le crowdfunding est-il diff&eacute;rent ? L&rsquo;utilisation des nouvelles technologies nous permet de comprendre l&rsquo;&eacute;volution de notre r&eacute;f&eacute;rentiel. Internet a r&eacute;volutionn&eacute; notre fa&ccedil;on d&rsquo;agir, de communiquer en mettant &agrave; notre disposition un savoir infini et ce &agrave; une distance de quelques clics. Nos fa&ccedil;ons d&rsquo;apprendre, d&rsquo;&eacute;changer, de faire nos courses ont profond&eacute;ment mut&eacute; en quelques ann&eacute;es. L&rsquo;av&egrave;nement des smartphones a permis d&rsquo;ajouter une mobilit&eacute; extr&ecirc;me et de d&eacute;ployer encore plus les b&eacute;n&eacute;fices de cette r&eacute;volution num&eacute;rique dans les endroits les moins accessibles. L&rsquo;&eacute;conomie des plates-formes se d&eacute;veloppe alors, permettant d&rsquo;interm&eacute;dier une offre et une demande plus efficacement que l&rsquo;&eacute;conomie traditionnelle et de fa&ccedil;on collaborative, par l&rsquo;utilisation des retours utilisateurs. Parmi les plates-formes les plus connues, Uber fait le lien entre les chauffeurs priv&eacute;s et les personnes cherchant &agrave; se d&eacute;placer, Airbnb fait le lien entre les personnes disposant d&rsquo;une chambre ou d&rsquo;un appartement libre et celles cherchant &agrave; se loger. Les FinTechs , quant &agrave; elles, cherchent &agrave; optimiser une verticale dans le domaine de la banque, agile et s&rsquo;appuyant sur les nouvelles technologies. Elles r&eacute;duisent les interm&eacute;diaires et optimisent les processus, pour un meilleur service et une exp&eacute;rience utilisateur optimis&eacute;e. De cette fa&ccedil;on, le crowdfunding n&rsquo;est autre qu&rsquo;une plate-forme de private equity , transparente et d&eacute;mocratis&eacute;e, car accessible &agrave; partir de quelques centaines d&rsquo;euros. &Agrave; ce stade cependant, on n&rsquo;imagine pas les fonds de private equity dispara&icirc;tre : les montants, les cibles et les clients du crowdfunding ne sont pas les m&ecirc;mes. La r&eacute;invention du financement appliqu&eacute;e &agrave; l&rsquo;immobilier L&rsquo;immobilier, qui n&rsquo;est plus &agrave; consid&eacute;rer comme une classe d&rsquo;actif alternative, continue sa financiarisation, le crowdfunding facilitant l&rsquo;investissement aussi bien long terme que court terme sur ce sous-jacent. Le financement long terme Traditionnellement un fonds d&rsquo;investissement va chercher &agrave; collecter des capitaux sur une strat&eacute;gie d&eacute;finie, en vue de r&eacute;aliser l&rsquo;acquisition d&rsquo;une certaine cat&eacute;gorie d&rsquo;actifs, les exploiter et en extraire de la valeur. C&rsquo;est classiquement ce que font les SCPI, qui permettent &agrave; partir de quelques milliers d&rsquo;euros de d&eacute;tenir une petite partie d&rsquo;un ensemble immobilier et d&rsquo;en tirer des revenus au prorata de sa quote-part de d&eacute;tention. Il n&rsquo;est donc pas question de g&eacute;rer la diversification du fonds. Les plates-formes de crowdfunding prennent le mod&egrave;le &agrave; l&rsquo;envers, en proposant non pas un fonds, mais des actifs directement, l&rsquo;id&eacute;e &eacute;tant de constituer soi-m&ecirc;me son propre fonds d&rsquo;investissement en s&eacute;lectionnant ses actifs. Ainsi, en mettant un petit ticket dans beaucoup d&rsquo;actifs, vous retrouvez une bonne diversification, tout en composant votre portefeuille sur mesure. Deux investisseurs de la m&ecirc;me plate-forme n&rsquo;ont d&egrave;s lors pas n&eacute;cessairement le m&ecirc;me panier d&rsquo;actifs. On imagine l&rsquo;&eacute;volution du monde de la gestion de portefeuille au profit d&rsquo;une nouvelle r&eacute;partition des t&acirc;ches, une collecte d&eacute;sinterm&eacute;di&eacute;e et une gestion d&rsquo;actifs par actif. La limite se situant dans le reporting , diff&eacute;rent pour chaque investisseur, et la liquidit&eacute; des investissements, compte tenu de la taille du march&eacute; aujourd&rsquo;hui&hellip; La structuration Pour r&eacute;aliser un investissement locatif long terme, le v&eacute;hicule classiquement utilis&eacute; est la Soci&eacute;t&eacute; civile immobili&egrave;re (SCI), sa transparence fiscale permettant de faire remonter les loyers aux d&eacute;tenteurs de ses parts. Cependant, l&rsquo;Autorit&eacute; des march&eacute;s financiers (AMF) met en garde contre l&rsquo;offre d&rsquo;investissement en SCI via les plates-formes de crowdfunding , car les investisseurs y sont solidaires et responsables du passif. Traduction : on peut perdre plus que son investissement. Il appara&icirc;t donc plus protecteur de monter ce type d&rsquo;association sous forme de SAS, au d&eacute;triment de la transparence fiscale mais au b&eacute;n&eacute;fice de la possibilit&eacute; de loger les parts dans un PEA, ce qui para&icirc;t adapt&eacute;, compte tenu de la maturit&eacute; long terme de ce type d&rsquo;investissement. Il est donc possible d&rsquo;investir des petits montants dans plusieurs actifs afin de se constituer un portefeuille diversifi&eacute;. &Agrave; ce jour, les limites se situent dans la gestion et l&rsquo;organisation de la vie sociale de chaque soci&eacute;t&eacute; portant un actif ainsi et surtout que sur la liquidit&eacute; de ces investissements. En effet l&rsquo;organisation d&rsquo;un march&eacute; secondaire des parts de SAS s&rsquo;envisage parfaitement mais n&eacute;cessite un tr&egrave;s grand nombre d&rsquo;utilisateurs. Le financement court terme La promotion immobili&egrave;re consiste en la valorisation fonci&egrave;re, partant d&rsquo;un b&acirc;timent existant ou non. C&rsquo;est l&rsquo;activit&eacute; consid&eacute;r&eacute;e comme la plus risqu&eacute;e dans le secteur immobilier, on part g&eacute;n&eacute;ralement de rien et tout est &agrave; cr&eacute;er. Un projet classique se d&eacute;roule de la fa&ccedil;on suivante : recherche fonci&egrave;re, identification du potentiel du terrain, obtention des autorisations, commercialisation, financement, construction et livraison. Il est primordial de g&eacute;rer l&rsquo;agenda pour r&eacute;duire au plus court l&rsquo;ensemble du processus. Nous nous int&eacute;ressons &agrave; la phase de financement. Un promoteur utilise ses fonds dans les phases de recherche fonci&egrave;re, d&rsquo;&eacute;tude et d&rsquo;autorisation, quand le projet est valid&eacute;, il faut alors apporter une certaine quantit&eacute; de fonds propres, permettant d&rsquo;obtenir une ligne de cr&eacute;dit bancaire pour acqu&eacute;rir le terrain et r&eacute;aliser les premiers travaux. Le m&eacute;canisme de &laquo; Vente en &eacute;tat futur d&rsquo;ach&egrave;vement &raquo; permet lui aussi de d&eacute;bloquer des appels de fonds au fur et &agrave; mesure de l&rsquo;avancement du chantier. Compte tenu du durcissement de la r&eacute;glementation, les banques cherchent &agrave; diminuer leur exposition au risque et, par cons&eacute;quent, elles demandent une proportion de fonds propres plus importante dans les projets de promotion. Quand, dans les ann&eacute;es 2000, il fallait 5 % &agrave; 7 % de fonds propres par rapport au co&ucirc;t total de l&rsquo;op&eacute;ration, il en faut maintenant au moins 10 %, sinon 20 %. C&rsquo;est une immobilisation importante du capital pour les promoteurs, qui les prive d&rsquo;une ressource leur permettant de saisir de nouvelles opportunit&eacute;s fonci&egrave;res et qui, financi&egrave;rement, baisse structurellement leur retour sur fonds propres (ROE &ndash; Return on Equity ). Lorsque les fonds propres venaient &agrave; manquer, les promoteurs pouvaient faire appel &agrave; des fonds d&rsquo;investissement ou pouvaient alors opter pour la copromotion, c&rsquo;est-&agrave;-dire l&rsquo;association avec un autre promoteur. C&rsquo;est &agrave; ce stade que les plates-formes de crowdfunding peuvent permettre de fluidifier le march&eacute; : d&rsquo;un c&ocirc;t&eacute;, les promoteurs trouvent des fonds pour leurs projets, de l&rsquo;autre, les personnes physiques peuvent investir &agrave; des taux attractifs et &agrave; court terme. La r&eacute;volution num&eacute;rique a donc permis de r&eacute;duire le nombre d&rsquo;interm&eacute;diaires au profit d&rsquo;une meilleure transparence et d&rsquo;une relation de type &laquo; gagnant-gagnant &raquo; entre les porteurs de projets et les investisseurs. La structuration En actions G&eacute;n&eacute;ralement, les promoteurs isolent leurs op&eacute;rations dans des v&eacute;hicules d&eacute;di&eacute;s, des Soci&eacute;t&eacute;s civiles immobili&egrave;res (SCI) ou des Soci&eacute;t&eacute;s civiles de construction-vente (SCCV), et ce afin de b&eacute;n&eacute;ficier de leur transparence fiscale. Ce proc&eacute;d&eacute; permet de faire remonter les flux &agrave; la soci&eacute;t&eacute; m&egrave;re et ainsi d&rsquo;&eacute;quilibrer les comptes. Il est fortement d&eacute;conseill&eacute; aux personnes physiques d&rsquo;entrer au capital de ce type de soci&eacute;t&eacute;, pour les raisons &eacute;voqu&eacute;es ci-dessus &ndash; responsabilit&eacute; sur les dettes et solidarit&eacute; entre investisseurs &ndash;, qui peuvent les amener &agrave; s&rsquo;exposer au-del&agrave; de leur investissement. Pour limiter la responsabilit&eacute; des investisseurs, il est pertinent de cr&eacute;er une soci&eacute;t&eacute; interm&eacute;diaire sous forme de SAS, qui s&rsquo;intercale entre la holding du promoteur et la soci&eacute;t&eacute; op&eacute;rationnelle (SCI ou SCCV), dans laquelle les investisseurs vont pouvoir d&eacute;tenir des actions. La SAS peut alors acqu&eacute;rir des parts de la SCCV ou lui transf&eacute;rer les fonds en compte courant d&rsquo;associ&eacute;. Sur ce sch&eacute;ma, la classe d&rsquo;action propos&eacute;e est &agrave; rentabilit&eacute; plafonn&eacute;e et les statuts de la SAS pr&eacute;cisent que l&rsquo;investisseur est contraint de vendre ses actions en cas de proposition de rachat &eacute;quivalent &agrave; une certaine rentabilit&eacute; sur la p&eacute;riode. Ainsi, l&rsquo;effet de levier est conserv&eacute; pour le promoteur qui peut am&eacute;liorer la rentabilit&eacute; de ses fonds propres. Deuxi&egrave;me cas de figure : si la soci&eacute;t&eacute; qui accueille le projet est une SAS, les investisseurs peuvent alors directement entrer au capital tout en b&eacute;n&eacute;ficiant d&rsquo;une responsabilit&eacute; limit&eacute;e. L&rsquo;avantage du sch&eacute;ma en actions r&eacute;side dans le fait que les actions peuvent &ecirc;tre log&eacute;es dans un PEA et donc b&eacute;n&eacute;ficier d&rsquo;une fiscalit&eacute; plus cl&eacute;mente. En revanche, la distinction entre la s&eacute;niorit&eacute; du promoteur et des investisseurs est un peu plus floue, parce que tout le monde d&eacute;tient des actions de la soci&eacute;t&eacute;, certaines &agrave; rentabilit&eacute; limit&eacute;e et d&rsquo;autres non. Il convient aussi de respecter la vie sociale de la soci&eacute;t&eacute; et donc d&rsquo;organiser une assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale annuelle. En obligations Cet autre montage fait plus clairement appara&icirc;tre l&rsquo;effet mezzanine du financement : l&rsquo;emprunt obligataire. Entre les fonds propres du promoteur et la dette bancaire s&rsquo;intercale un emprunt obligataire. Junior par rapport &agrave; la banque et senior par rapport au promoteur, l&rsquo;emprunt obligataire est consid&eacute;r&eacute; comme des quasi-fonds propres. Plus &agrave; risque que le pr&ecirc;t, il justifie une rentabilit&eacute; plus &eacute;lev&eacute;e. Le montage est relativement simple &agrave; mettre en place : les obligataires n&rsquo;ont pas de vie sociale (pas d&rsquo;assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale) et ne prennent pas part aux d&eacute;cisions de la soci&eacute;t&eacute;, ce qui convient bien aux promoteurs qui peuvent passer plus de temps &agrave; g&eacute;rer la partie op&eacute;rationnelle du projet. L&rsquo;obligation est d&eacute;finie par son nominal, son coupon et sa dur&eacute;e. La r&eacute;mun&eacute;ration est donc connue des investisseurs et n&rsquo;est pas li&eacute;e &agrave; la performance de l&rsquo;op&eacute;ration. La dur&eacute;e peut quant &agrave; elle rester flexible selon les contrats d&rsquo;&eacute;mission ; afin de coller au mieux &agrave; la r&eacute;alit&eacute; de la construction de l&rsquo;op&eacute;ration, une option de remboursement anticip&eacute;e ainsi qu&rsquo;une facult&eacute; de prorogation font g&eacute;n&eacute;ralement partie int&eacute;grante du contrat d&rsquo;&eacute;mission. La rentabilit&eacute; Pour comprendre la rentabilit&eacute; propos&eacute;e aux investisseurs, il faut comprendre la rentabilit&eacute; d&rsquo;un projet de promotion. Pour simplifier, prenons l&rsquo;exemple suivant (voir Tableau) : pour un projet dont les 10 % de fonds propres repr&eacute;sentent 1 million d&rsquo;euros, la marge d&eacute;gag&eacute;e sera de l&rsquo;ordre de 10 %, soit 1 million d&rsquo;euros, et le ROE sera alors de 100 %. Pour m&eacute;moire, la marge brute repr&eacute;sente la diff&eacute;rence entre le chiffre d&rsquo;affaires (soit le produit de la vente) et les d&eacute;penses (achat du terrain, honoraires, construction, etc.). Cette r&eacute;mun&eacute;ration est fonction des risques pris. Rappelons que le promoteur immobilise des fonds d&egrave;s la recherche fonci&egrave;re et les &eacute;tudes de faisabilit&eacute;. &Agrave; ce stade, il ne sait pas encore si le projet va se r&eacute;aliser et ses d&eacute;penses sont potentiellement &agrave; perte. Avec un partenaire classique, de type copromotion, on peut partager les fonds propres de mani&egrave;re &agrave; ce que chacun des associ&eacute;s investisse 50 %, soit 500 000 euros, leur ROE est alors toujours de 100 %, et la prise de risque est identique car tr&egrave;s en amont du projet. Si l&rsquo;on fait intervenir des investisseurs en crowdfunding , lorsque le promoteur a s&eacute;curis&eacute; le projet et a besoin de gonfler les fonds propres de l&rsquo;op&eacute;ration afin d&rsquo;obtenir un cr&eacute;dit bancaire et une garantie financi&egrave;re d&rsquo;ach&egrave;vement (GFA), on peut alors imaginer trouver des investisseurs pour financer 500 000 euros, sous format obligataire avec une r&eacute;mun&eacute;ration de 10 % par an. Lorsque le permis de construire est purg&eacute; de tout recours et la commercialisation &agrave; 50 %, nous approchons de la phase de construction, que l&rsquo;on peut estimer &agrave; 18 mois. La r&eacute;mun&eacute;ration de l&rsquo;obligation est alors d&rsquo;environ 75 000 euros sur cette p&eacute;riode, auxquels il convient d&rsquo;ajouter les frais de la plate-forme qui organise le deal, que l&rsquo;on peut arrondir &agrave; 25 000 euros. Le co&ucirc;t total du financement est alors de 100 000 euros, venant soustraction de la marge qui est alors de 900 000 euros, mais comme le promoteur a investi 500 000 euros, on constate tout de suite l&rsquo;effet de levier, car son ROE passe &agrave; 180 %. C&rsquo;est donc une relation &laquo; gagnant-gagnant &raquo; : les promoteurs trouvent un relais de financement leur permettant de boucler leur tour de table &agrave; un moment cl&eacute; des projets et les personnes physiques trouvent des investissements &agrave; forte rentabilit&eacute; sur du court terme et un sous-jacent tangible, dans un environnement de taux bas. Les risques Bien entendu, face &agrave; d&rsquo;aussi fortes rentabilit&eacute;s, il convient d&rsquo;identifier les risques. Dans le cas de la promotion immobili&egrave;re, on peut les r&eacute;duire &agrave; trois cat&eacute;gories : administratif, commercial et op&eacute;rationnel. Le risque administratif En France, la construction fait l&rsquo;objet d&rsquo;un encadrement : le plan local d&rsquo;urbanisme est le principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Chaque projet doit donc respecter les r&egrave;gles en vigueur et une demande de permis de construire doit &ecirc;tre d&eacute;pos&eacute;e en mairie, celle-ci ayant alors trois mois pour la traiter. Une fois le permis de construire obtenu en mairie, il doit &ecirc;tre affich&eacute; pendant deux mois sur site, p&eacute;riode pendant laquelle les riverains peuvent consulter le document et &eacute;ventuellement d&eacute;poser un recours. Pass&eacute; ces deux p&eacute;riodes, le permis de construire est obtenu. Le risque commercial Le m&eacute;canisme de Vente et &eacute;tat fini d&rsquo;ach&egrave;vement (VEFA) permet de commercialiser un projet avant de le r&eacute;aliser, via un m&eacute;canisme de r&eacute;servation et d&rsquo;appel de fonds ; c&rsquo;est ce qu&rsquo;on appelle l&rsquo;achat sur plan. Cette &eacute;tape de pr&eacute;commercialisation se d&eacute;roule en agence immobili&egrave;re et/ou dans une bulle de vente sur site. L&rsquo;acqu&eacute;reur acc&egrave;de &agrave; la documentation, les plans, &eacute;ventuellement une visite 3D, et paye une r&eacute;servation de l&rsquo;ordre de 5 % lorsque son choix est arr&ecirc;t&eacute;. Si le projet est confirm&eacute;, il devra alors r&eacute;gler le montant de son investissement selon un &eacute;ch&eacute;ancier d&eacute;fini, correspondant &agrave; des &eacute;tapes comme les fondations, hors d&rsquo;eau, hors d&rsquo;air, finition, livraison&hellip; Pour obtenir un cr&eacute;dit bancaire, la commercialisation doit atteindre un minimum de 50 %, une validation par le march&eacute; du projet est ainsi obtenue. La VEFA est un moyen de financement pour le promoteur, les appels de fonds lui permettant de payer ses sous-traitants. Lorsque la construction commence, une partie du risque est donc &eacute;cart&eacute;e, mais il n&rsquo;est cependant pas rare de voir des projets ne commencer que lorsque la commercialisation a atteint 100 %. Le risque op&eacute;rationnel Il s&rsquo;agit l&agrave; de mise en œuvre pure : la construction. Sur cette &eacute;tape, le point crucial est le suivi du chantier. Il faut s&rsquo;assurer du bon d&eacute;roulement et du bon encha&icirc;nement des t&acirc;ches : le gros œuvre (terrassement, fondation, structure, etc.), puis les corps d&rsquo;&eacute;tat secondaires (plomberie, &eacute;lectricit&eacute;, peinture, etc.). Si le sous-traitant en charge des fondations b&eacute;ton les a coul&eacute;es &agrave; l&rsquo;envers, la charge financi&egrave;re de cette erreur lui est report&eacute;e, mais tout le chantier est d&eacute;cal&eacute;, les frais financiers courent et la rentabilit&eacute; globale baisse. Si le promoteur vient &agrave; abandonner le chantier, la garantie financi&egrave;re d&rsquo;ach&egrave;vement est alors exerc&eacute;e, et l&rsquo;organisme qui l&rsquo;a attribu&eacute;e se charge de trouver une entreprise pour prendre le relais et finaliser l&rsquo;op&eacute;ration. Lors de la r&eacute;alisation d&rsquo;un projet, le promoteur s&rsquo;expose &agrave; ces trois risques, alors que l&rsquo;investisseur en crowdfunding ne s&rsquo;expose plus qu&rsquo;&agrave; une partie du risque commercial et au risque op&eacute;rationnel. Le r&ocirc;le de la plate-forme Le r&ocirc;le de la plate-forme est de mettre en relation des projets et des investisseurs. Si la s&eacute;lection des projets semble naturelle du c&ocirc;t&eacute; de la plate-forme, la s&eacute;lection des investisseurs est beaucoup moins intuitive. Le financement participatif est une activit&eacute; r&eacute;glement&eacute;e en France depuis octobre 2014 ; pour l&rsquo;exercer, il faut obtenir l&rsquo;agr&eacute;ment de Conseiller en investissement participatif (CIP) aupr&egrave;s de l&rsquo;Autorit&eacute; des march&eacute;s financiers (AMF). En effet, avant cette r&eacute;glementation, l&rsquo;offre de titre financier faisait l&rsquo;objet d&rsquo;un encadrement, avec notamment la n&eacute;cessit&eacute; de la publication d&rsquo;un prospectus vis&eacute; par l&rsquo;AMF, ce qui rendait la t&acirc;che chronophage et co&ucirc;teuse. En dessous du seuil de 2,5 millions d&rsquo;euros par projet et par an, le processus est all&eacute;g&eacute; en passant via une plate-forme de crowdfunding . Pour obtenir l&rsquo;agr&eacute;ment CIP, il faut donc montrer une grande transparence, notamment sur la proc&eacute;dure de s&eacute;lection des projets, mais aussi sur la s&eacute;lection des investisseurs, conform&eacute;ment &agrave; la notion de conseil de l&rsquo;agr&eacute;ment. Ainsi, avant de donner acc&egrave;s aux projets, la plate-forme demande aux utilisateurs de compl&eacute;ter un questionnaire de connaissance client permettant d&rsquo;identifier la situation personnelle, professionnelle, les revenus, le patrimoine et les objectifs de ce dernier. Une fois ces informations trait&eacute;es, la plate-forme cat&eacute;gorise les investisseurs pour leur donner (ou non) acc&egrave;s &agrave; ses projets. Ce ne sont pas les seules obligations &agrave; respecter par les plates-formes ; elles doivent aussi s&rsquo;&eacute;quiper de proc&eacute;dures de lutte antiblanchiment et de financement du terrorisme, avoir une assurance responsabilit&eacute; civile, disposer d&rsquo;un site Internet fonctionnel, d&rsquo;un prestataire de paiement et d&rsquo;une communication claire, transparente et non trompeuse. Cette r&eacute;glementation n&rsquo;est pas fig&eacute;e et tend &agrave; &eacute;voluer rapidement, concernant un secteur naissant qui cherche encore son mod&egrave;le. Mais le cadre r&eacute;glementaire permet de cr&eacute;er un interm&eacute;diaire de confiance par la rigueur de son processus de s&eacute;lection, aussi bien des projets que des investisseurs.

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