Cet article appartient au dossier : Recherche, ESCP Europe Applied Research Papers 7.

Révolution numérique

Le crowdfunding redistribue les cartes du financement immobilier

Les nouveaux outils informatiques et réglementaires que sont les plates-formes de financement participatif modifient fortement la chaîne de financement des projets immobiliers aussi bien court terme, comme la promotion, que long terme, comme la détention patrimoniale.

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  • Exemples de rentabilité

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Cet article est extrait de
Banque & Stratégie n°353

ESCP Europe Applied Research Papers 7

Se réunir en groupe pour financer un projet est un concept qui date de la nuit des temps et qui s’est modernisé au fil des siècles. Du principe des tontines permettant de mutualiser l’épargne d’un groupe pour financer un projet individuel ou collectif, nous sommes arrivés à la structuration juridique des sociétés pour financer leurs activités et à la cotation en Bourse de ces dernières pour en fluidifier les échanges.

Qu’est-ce que le crowdfunding ?

C’est la façon de se regrouper pour investir qui a évolué avec le temps et l’apparition de nouvelles technologies. Aujourd’hui, une plate-forme Internet est un outil puissant pour communiquer et fédérer les personnes. Apparues en 2007, les premières plates-formes de crowdfunding proposent le financement de projets artistiques et culturels, sans contrepartie financière. Devant l’engouement pour ce mode de participation, l’offre s’est élargie pour se financiariser, et il est désormais possible d’investir dans des projets en vue d’en espérer un profit dans des sociétés ou dans l’immobilier.

Ainsi le financement participatif est une manière de collecter des fonds à partir d’une plate-forme Internet, projet par projet, de manière traçable et en toute transparence. En effet, qui veut convaincre la foule ne peut rien cacher : l’adage veut que la foule soit plus intelligente que les experts.

On distingue trois grandes catégories de crowdfunding : le don, le prêt et l’investissement

Le don

Il s’agit ici principalement de projets associatifs et culturels. En 2015, 38 % des projets sont des projets humanitaires sur les plates-formes de dons sans contrepartie financière ; 21 % concernent l’enseignement et l’éducation, et 17 % la culture. Selon la nature de l’association, il est alors possible de bénéficier d’une défiscalisation.

Le don avec contrepartie vise des projets dans l’audiovisuel et la culture (31 % des projets sur les plates-formes de dons avec récompenses), mais aussi des projets d’entreprises (technologie, commerces et services). Dans ce cas, la contrepartie peut s’assimiler à de la prévente, en échange de sa contribution, le donateur recevra le produit ou service proposé (la musique de l’artiste financé, une roue électrique de vélo, etc.) ou alors un goodies (casquette, t-shirt, etc.)

Le prêt

Avant le 1er octobre 2014, le crédit relevait du monopole bancaire, mais depuis lors, les particuliers peuvent prêter aux entreprises. On observe deux typologies d’acteurs :

  • les plates-formes de prêt non rémunéré (le contributeur est remboursé mais ne reçoit pas d’intérêts), visant généralement des projets entrepreneuriaux ou agricoles ;
  • les plates-formes de prêt rémunéré, qui s’adressent plutôt à des TPE/PME. Le prêt rémunéré offre alors des taux d’intérêt élevés, entre 4 et 10 %, liés au risque estimé de l’émetteur. Les contributions moyennes sont de 426 euros et permettent à l’entreprise de bénéficier d’un crédit pour le financement de l’immatériel, comme le besoin en fonds de roulement, et ce dans des délais très courts, parfois en quelques jours seulement. La réglementation limite l’investissement à 2 000 euros par projet. Il existe également la possibilité, pour les personnes morales, de prêter en souscrivant des bons de caisse, appelés minibons depuis le 1er octobre 2016.

L’investissement

Dans le cadre du crowdfunding, une société peut lever des fonds en capital ou via l’émission d’un emprunt obligataire. La palette d’outil est variée : actions simples, actions de préférence, obligations convertibles ou non, ou encore titres participatifs.

Le porteur de projet peut lever jusqu’à 2,5 millions d’euros par période de 12 mois et le particulier n’a pas de limite en montant d’investissement. Les contributions des investisseurs sont de 4 300 euros en moyenne.

Le marché du crowdfunding s’est développé dans un premier temps avec le financement des start-up, pour rapidement s’attaquer au marché immobilier.

La révolution numérique

Se réunir à plusieurs pour réaliser des investissements est un phénomène vieux comme le monde – la statue de la liberté a été financée par pas moins de 100 000 soutiens –, alors en quoi le crowdfunding est-il différent ?

L’utilisation des nouvelles technologies nous permet de comprendre l’évolution de notre référentiel. Internet a révolutionné notre façon d’agir, de communiquer en mettant à notre disposition un savoir infini et ce à une distance de quelques clics. Nos façons d’apprendre, d’échanger, de faire nos courses ont profondément muté en quelques années.

L’avènement des smartphones a permis d’ajouter une mobilité extrême et de déployer encore plus les bénéfices de cette révolution numérique dans les endroits les moins accessibles.

L’économie des plates-formes se développe alors, permettant d’intermédier une offre et une demande plus efficacement que l’économie traditionnelle et de façon collaborative, par l’utilisation des retours utilisateurs. Parmi les plates-formes les plus connues, Uber fait le lien entre les chauffeurs privés et les personnes cherchant à se déplacer, Airbnb fait le lien entre les personnes disposant d’une chambre ou d’un appartement libre et celles cherchant à se loger.

Les FinTechs, quant à elles, cherchent à optimiser une verticale dans le domaine de la banque, agile et s’appuyant sur les nouvelles technologies. Elles réduisent les intermédiaires et optimisent les processus, pour un meilleur service et une expérience utilisateur optimisée.

De cette façon, le crowdfunding n’est autre qu’une plate-forme de private equity, transparente et démocratisée, car accessible à partir de quelques centaines d’euros.

À ce stade cependant, on n’imagine pas les fonds de private equity disparaître : les montants, les cibles et les clients du crowdfunding ne sont pas les mêmes.

La réinvention du financement appliquée à l’immobilier

L’immobilier, qui n’est plus à considérer comme une classe d’actif alternative, continue sa financiarisation, le crowdfunding facilitant l’investissement aussi bien long terme que court terme sur ce sous-jacent.

Le financement long terme

Traditionnellement un fonds d’investissement va chercher à collecter des capitaux sur une stratégie définie, en vue de réaliser l’acquisition d’une certaine catégorie d’actifs, les exploiter et en extraire de la valeur. C’est classiquement ce que font les SCPI, qui permettent à partir de quelques milliers d’euros de détenir une petite partie d’un ensemble immobilier et d’en tirer des revenus au prorata de sa quote-part de détention. Il n’est donc pas question de gérer la diversification du fonds.

Les plates-formes de crowdfunding prennent le modèle à l’envers, en proposant non pas un fonds, mais des actifs directement, l’idée étant de constituer soi-même son propre fonds d’investissement en sélectionnant ses actifs. Ainsi, en mettant un petit ticket dans beaucoup d’actifs, vous retrouvez une bonne diversification, tout en composant votre portefeuille sur mesure.

Deux investisseurs de la même plate-forme n’ont dès lors pas nécessairement le même panier d’actifs. On imagine l’évolution du monde de la gestion de portefeuille au profit d’une nouvelle répartition des tâches, une collecte désintermédiée et une gestion d’actifs par actif. La limite se situant dans le reporting, différent pour chaque investisseur, et la liquidité des investissements, compte tenu de la taille du marché aujourd’hui…

La structuration

Pour réaliser un investissement locatif long terme, le véhicule classiquement utilisé est la Société civile immobilière (SCI), sa transparence fiscale permettant de faire remonter les loyers aux détenteurs de ses parts. Cependant, l’Autorité des marchés financiers (AMF) met en garde contre l’offre d’investissement en SCI via les plates-formes de crowdfunding, car les investisseurs y sont solidaires et responsables du passif. Traduction : on peut perdre plus que son investissement.

Il apparaît donc plus protecteur de monter ce type d’association sous forme de SAS, au détriment de la transparence fiscale mais au bénéfice de la possibilité de loger les parts dans un PEA, ce qui paraît adapté, compte tenu de la maturité long terme de ce type d’investissement.

Il est donc possible d’investir des petits montants dans plusieurs actifs afin de se constituer un portefeuille diversifié. À ce jour, les limites se situent dans la gestion et l’organisation de la vie sociale de chaque société portant un actif ainsi et surtout que sur la liquidité de ces investissements. En effet l’organisation d’un marché secondaire des parts de SAS s’envisage parfaitement mais nécessite un très grand nombre d’utilisateurs.

Le financement court terme

La promotion immobilière consiste en la valorisation foncière, partant d’un bâtiment existant ou non. C’est l’activité considérée comme la plus risquée dans le secteur immobilier, on part généralement de rien et tout est à créer.

Un projet classique se déroule de la façon suivante : recherche foncière, identification du potentiel du terrain, obtention des autorisations, commercialisation, financement, construction et livraison. Il est primordial de gérer l’agenda pour réduire au plus court l’ensemble du processus.

Nous nous intéressons à la phase de financement. Un promoteur utilise ses fonds dans les phases de recherche foncière, d’étude et d’autorisation, quand le projet est validé, il faut alors apporter une certaine quantité de fonds propres, permettant d’obtenir une ligne de crédit bancaire pour acquérir le terrain et réaliser les premiers travaux. Le mécanisme de « Vente en état futur d’achèvement » permet lui aussi de débloquer des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Compte tenu du durcissement de la réglementation, les banques cherchent à diminuer leur exposition au risque et, par conséquent, elles demandent une proportion de fonds propres plus importante dans les projets de promotion. Quand, dans les années 2000, il fallait 5 % à 7 % de fonds propres par rapport au coût total de l’opération, il en faut maintenant au moins 10 %, sinon 20 %.

C’est une immobilisation importante du capital pour les promoteurs, qui les prive d’une ressource leur permettant de saisir de nouvelles opportunités foncières et qui, financièrement, baisse structurellement leur retour sur fonds propres (ROE – Return on Equity).

Lorsque les fonds propres venaient à manquer, les promoteurs pouvaient faire appel à des fonds d’investissement ou pouvaient alors opter pour la copromotion, c’est-à-dire l’association avec un autre promoteur.

C’est à ce stade que les plates-formes de crowdfunding peuvent permettre de fluidifier le marché : d’un côté, les promoteurs trouvent des fonds pour leurs projets, de l’autre, les personnes physiques peuvent investir à des taux attractifs et à court terme. La révolution numérique a donc permis de réduire le nombre d’intermédiaires au profit d’une meilleure transparence et d’une relation de type « gagnant-gagnant » entre les porteurs de projets et les investisseurs.

La structuration

En actions

Généralement, les promoteurs isolent leurs opérations dans des véhicules dédiés, des Sociétés civiles immobilières (SCI) ou des Sociétés civiles de construction-vente (SCCV), et ce afin de bénéficier de leur transparence fiscale. Ce procédé permet de faire remonter les flux à la société mère et ainsi d’équilibrer les comptes. Il est fortement déconseillé aux personnes physiques d’entrer au capital de ce type de société, pour les raisons évoquées ci-dessus – responsabilité sur les dettes et solidarité entre investisseurs –, qui peuvent les amener à s’exposer au-delà de leur investissement.

Pour limiter la responsabilité des investisseurs, il est pertinent de créer une société intermédiaire sous forme de SAS, qui s’intercale entre la holding du promoteur et la société opérationnelle (SCI ou SCCV), dans laquelle les investisseurs vont pouvoir détenir des actions.

La SAS peut alors acquérir des parts de la SCCV ou lui transférer les fonds en compte courant d’associé.

Sur ce schéma, la classe d’action proposée est à rentabilité plafonnée et les statuts de la SAS précisent que l’investisseur est contraint de vendre ses actions en cas de proposition de rachat équivalent à une certaine rentabilité sur la période. Ainsi, l’effet de levier est conservé pour le promoteur qui peut améliorer la rentabilité de ses fonds propres.

Deuxième cas de figure : si la société qui accueille le projet est une SAS, les investisseurs peuvent alors directement entrer au capital tout en bénéficiant d’une responsabilité limitée.

L’avantage du schéma en actions réside dans le fait que les actions peuvent être logées dans un PEA et donc bénéficier d’une fiscalité plus clémente. En revanche, la distinction entre la séniorité du promoteur et des investisseurs est un peu plus floue, parce que tout le monde détient des actions de la société, certaines à rentabilité limitée et d’autres non. Il convient aussi de respecter la vie sociale de la société et donc d’organiser une assemblée générale annuelle.

En obligations

Cet autre montage fait plus clairement apparaître l’effet mezzanine du financement : l’emprunt obligataire. Entre les fonds propres du promoteur et la dette bancaire s’intercale un emprunt obligataire. Junior par rapport à la banque et senior par rapport au promoteur, l’emprunt obligataire est considéré comme des quasi-fonds propres. Plus à risque que le prêt, il justifie une rentabilité plus élevée.

Le montage est relativement simple à mettre en place : les obligataires n’ont pas de vie sociale (pas d’assemblée générale) et ne prennent pas part aux décisions de la société, ce qui convient bien aux promoteurs qui peuvent passer plus de temps à gérer la partie opérationnelle du projet.

L’obligation est définie par son nominal, son coupon et sa durée. La rémunération est donc connue des investisseurs et n’est pas liée à la performance de l’opération. La durée peut quant à elle rester flexible selon les contrats d’émission ; afin de coller au mieux à la réalité de la construction de l’opération, une option de remboursement anticipée ainsi qu’une faculté de prorogation font généralement partie intégrante du contrat d’émission.

La rentabilité

Pour comprendre la rentabilité proposée aux investisseurs, il faut comprendre la rentabilité d’un projet de promotion.

Pour simplifier, prenons l’exemple suivant (voir Tableau) : pour un projet dont les 10 % de fonds propres représentent 1 million d’euros, la marge dégagée sera de l’ordre de 10 %, soit 1 million d’euros, et le ROE sera alors de 100 %.

Pour mémoire, la marge brute représente la différence entre le chiffre d’affaires (soit le produit de la vente) et les dépenses (achat du terrain, honoraires, construction, etc.).

Cette rémunération est fonction des risques pris. Rappelons que le promoteur immobilise des fonds dès la recherche foncière et les études de faisabilité. À ce stade, il ne sait pas encore si le projet va se réaliser et ses dépenses sont potentiellement à perte.

Avec un partenaire classique, de type copromotion, on peut partager les fonds propres de manière à ce que chacun des associés investisse 50 %, soit 500 000 euros, leur ROE est alors toujours de 100 %, et la prise de risque est identique car très en amont du projet.

Si l’on fait intervenir des investisseurs en crowdfunding, lorsque le promoteur a sécurisé le projet et a besoin de gonfler les fonds propres de l’opération afin d’obtenir un crédit bancaire et une garantie financière d’achèvement (GFA), on peut alors imaginer trouver des investisseurs pour financer 500 000 euros, sous format obligataire avec une rémunération de 10 % par an.

Lorsque le permis de construire est purgé de tout recours et la commercialisation à 50 %, nous approchons de la phase de construction, que l’on peut estimer à 18 mois. La rémunération de l’obligation est alors d’environ 75 000 euros sur cette période, auxquels il convient d’ajouter les frais de la plate-forme qui organise le deal, que l’on peut arrondir à 25 000 euros. Le coût total du financement est alors de 100 000 euros, venant soustraction de la marge qui est alors de 900 000 euros, mais comme le promoteur a investi 500 000 euros, on constate tout de suite l’effet de levier, car son ROE passe à 180 %.

C’est donc une relation « gagnant-gagnant » : les promoteurs trouvent un relais de financement leur permettant de boucler leur tour de table à un moment clé des projets et les personnes physiques trouvent des investissements à forte rentabilité sur du court terme et un sous-jacent tangible, dans un environnement de taux bas.

Les risques

Bien entendu, face à d’aussi fortes rentabilités, il convient d’identifier les risques. Dans le cas de la promotion immobilière, on peut les réduire à trois catégories : administratif, commercial et opérationnel.

Le risque administratif

En France, la construction fait l’objet d’un encadrement : le plan local d’urbanisme est le principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Chaque projet doit donc respecter les règles en vigueur et une demande de permis de construire doit être déposée en mairie, celle-ci ayant alors trois mois pour la traiter.

Une fois le permis de construire obtenu en mairie, il doit être affiché pendant deux mois sur site, période pendant laquelle les riverains peuvent consulter le document et éventuellement déposer un recours.

Passé ces deux périodes, le permis de construire est obtenu.

Le risque commercial

Le mécanisme de Vente et état fini d’achèvement (VEFA) permet de commercialiser un projet avant de le réaliser, via un mécanisme de réservation et d’appel de fonds ; c’est ce qu’on appelle l’achat sur plan. Cette étape de précommercialisation se déroule en agence immobilière et/ou dans une bulle de vente sur site. L’acquéreur accède à la documentation, les plans, éventuellement une visite 3D, et paye une réservation de l’ordre de 5 % lorsque son choix est arrêté. Si le projet est confirmé, il devra alors régler le montant de son investissement selon un échéancier défini, correspondant à des étapes comme les fondations, hors d’eau, hors d’air, finition, livraison…

Pour obtenir un crédit bancaire, la commercialisation doit atteindre un minimum de 50 %, une validation par le marché du projet est ainsi obtenue.

La VEFA est un moyen de financement pour le promoteur, les appels de fonds lui permettant de payer ses sous-traitants.

Lorsque la construction commence, une partie du risque est donc écartée, mais il n’est cependant pas rare de voir des projets ne commencer que lorsque la commercialisation a atteint 100 %.

Le risque opérationnel

Il s’agit là de mise en œuvre pure : la construction. Sur cette étape, le point crucial est le suivi du chantier. Il faut s’assurer du bon déroulement et du bon enchaînement des tâches : le gros œuvre (terrassement, fondation, structure, etc.), puis les corps d’état secondaires (plomberie, électricité, peinture, etc.). Si le sous-traitant en charge des fondations béton les a coulées à l’envers, la charge financière de cette erreur lui est reportée, mais tout le chantier est décalé, les frais financiers courent et la rentabilité globale baisse.

Si le promoteur vient à abandonner le chantier, la garantie financière d’achèvement est alors exercée, et l’organisme qui l’a attribuée se charge de trouver une entreprise pour prendre le relais et finaliser l’opération.

Lors de la réalisation d’un projet, le promoteur s’expose à ces trois risques, alors que l’investisseur en crowdfunding ne s’expose plus qu’à une partie du risque commercial et au risque opérationnel.

Le rôle de la plate-forme

Le rôle de la plate-forme est de mettre en relation des projets et des investisseurs. Si la sélection des projets semble naturelle du côté de la plate-forme, la sélection des investisseurs est beaucoup moins intuitive.

Le financement participatif est une activité réglementée en France depuis octobre 2014 ; pour l’exercer, il faut obtenir l’agrément de Conseiller en investissement participatif (CIP) auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

En effet, avant cette réglementation, l’offre de titre financier faisait l’objet d’un encadrement, avec notamment la nécessité de la publication d’un prospectus visé par l’AMF, ce qui rendait la tâche chronophage et coûteuse. En dessous du seuil de 2,5 millions d’euros par projet et par an, le processus est allégé en passant via une plate-forme de crowdfunding.

Pour obtenir l’agrément CIP, il faut donc montrer une grande transparence, notamment sur la procédure de sélection des projets, mais aussi sur la sélection des investisseurs, conformément à la notion de conseil de l’agrément.

Ainsi, avant de donner accès aux projets, la plate-forme demande aux utilisateurs de compléter un questionnaire de connaissance client permettant d’identifier la situation personnelle, professionnelle, les revenus, le patrimoine et les objectifs de ce dernier. Une fois ces informations traitées, la plate-forme catégorise les investisseurs pour leur donner (ou non) accès à ses projets.

Ce ne sont pas les seules obligations à respecter par les plates-formes ; elles doivent aussi s’équiper de procédures de lutte antiblanchiment et de financement du terrorisme, avoir une assurance responsabilité civile, disposer d’un site Internet fonctionnel, d’un prestataire de paiement et d’une communication claire, transparente et non trompeuse.

Cette réglementation n’est pas figée et tend à évoluer rapidement, concernant un secteur naissant qui cherche encore son modèle. Mais le cadre réglementaire permet de créer un intermédiaire de confiance par la rigueur de son processus de sélection, aussi bien des projets que des investisseurs.

 

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