Les sociétés de financement de l’habitat

Les sociétés de financement de l’habitat ont été créées en 2010 (Loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010) pour offrir un cadre légal à ce qui était, à l’époque, les « covered bonds contractuels ». Il a permis aux obligations dont le remboursement est garanti par des crédits immobiliers cautionnés de s'affranchir de plusieurs dispositions légales et réglementaires contraignantes alors applicables aux Sociétés de Crédit Foncier et à la CRH. Il s’agissait, notamment, des dispositions qui :

• limitaient à 20 % (à l'époque, aujourd'hui 35 %), le pourcentage des créances de crédit immobilier cautionnées dans le bilan de ces émetteurs. En 2010, le législateur partait du constat qu’il était crucial pour le financement des ménages d’avoir des instruments de refinancement qui soient en adéquation avec les évolutions du marché immobilier français qui avait vu la part des crédits immobiliers cautionnés augmenter considérablement notamment par rapport aux crédits hypothécaires. Effectivement, les crédits cautionnés représentaient déjà, pour le marché français, 53,2 % des crédits à l’habitat en 2009. Notons à ce propos que la tendance est toujours à la progression. Ainsi la part des crédits cautionnés est de 58,6 % pour 2013, 60,8 % en 2014 et 61 % en 2015 [1] . L’un des avantages majeurs est son coût mais pas seulement. Il s’agit d’une spécificité française par rapport aux modèles des autres États de l’Union qui sont avant tout basés sur la suprématie de l’hypothèque. Ce modèle a fait ses preuves en termes de résistance lors des crises financières récentes tandis que d’autres marchés de l’immobilier, notamment le marché espagnol, ont connu des situations désastreuses ;
• ne permettaient pas aux organismes de cautions internes affiliés au groupe originateur des crédits (« cautions internes ») d’être des garants éligibles ;
• imposaient, comme seuls modes de refinancement, les billets à ordre hypothécaire (CRH) ou la cession-vente (SCF) des créances à l'établissement émetteur d’« obligations sécurisées ». De ce fait, la Loi de 2010 a créé les sociétés de financement de l’habitat et les a autorisées à refinancer les créances de crédit immobiliers cautionnées sans limite et en recourant aux « prêts garantis ». Leur fonctionnement est nettement facilité pour les établissements originateurs par rapport à la cession-vente (true sale) ou les billets à ordre hypothécaire (BOH). Effectivement, l’avantage majeur par rapport à la cession-vente est de simplifier le traitement comptable, d’éviter d’altérer la relation avec les clients, de limiter les investissements informatiques et, surtout, de permettre une gestion très souple de la garantie financière qui n’en altère pas pour autant l’opposabilité à l’égard des tiers. Sous le contrôle du bénéficiaire [2] , cette gestion continue à être effectuée par le constituant dans la mesure où les créances restent inscrites à son bilan [3] et sont identifiées dans les fichiers informatiques transmis sur une base régulière ou mis à disposition au bénéficiaire de la garantie. Dans le cas où une créance ne serait plus constituée en garantie financière, notamment parce qu’elle serait devenue inéligible, il suffit de ne plus l’identifier comme telle dans les fichiers informatiques.