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SCPI : Pourquoi la stabilité ?

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Revue de l'article

La collecte des SCPI [1], après avoir fortement progressé en 2010, reste depuis lors à un niveau élevé. Les chiffres du premier semestre 2013 sont éloquents à cet égard : avec 1,35 milliard d'euros (à comparer aux 1,15 et 1,42 milliard d'euros des premiers semestres 2011 et 2012), le niveau est stable et très supérieur aux 500 millions des premiers semestres de 2003 à 2008.

Une erreur d'analyse

Curieusement, ceci a récemment été présenté par la presse financière ou patrimoniale comme une « décrue » ou un « ralentissement ». Ce désaccord profond entre les chiffres et les commentaires est révélateur d'une confusion entre la collecte de capitaux auprès des épargnants, ce qui représente la dynamique en tant que placement, et les fonds disponibles pour des investissements nouveaux : entre les deux, il y a le marché secondaire des parts, autrement dit la satisfaction de ceux qui souhaitent sortir.

Or ce marché secondaire était jusqu'à présent très faible. Il était, par semestre, très inférieur à 1 %, ce qui correspondait à une détention moyenne de 75 ans (!) ou, plus exactement, reflétait « l'âge » de ce placement. Les SCPI sont en effet dans une phase où la croissance représente un pourcentage important des encours (10 % en 2012). On doit donc s'attendre à une montée du niveau de la rotation des parts, probablement vers les 3 % du marché du logement. Le premier semestre 2013 a marqué un progrès dans cette direction, en passant de 150 millions d'euros (1er semestre 2012) à 250 millions, soit un taux de près de 1 % qui correspondrait à 2 % en rythme annuel.

Hausse du marché secondaire pour une collecte de capitaux presque égale, le résultat est une collecte « nette », donc disponible pour l'achat d'immeubles, en baisse de 12 %. D'où l'erreur d'interprétation. Il est normal, et sain, que le marché secondaire gagne en importance, même si cela accroît l'écart entre collecte « brute » et collecte « nette ». Mais pour ce qui concerne l'analyse des comportements d'épargne face au placement SCPI, il y a stabilité de la collecte de capitaux.

Un essai d'interprétation

Il reste à expliquer pourquoi, dans un contexte particulièrement morose, la collecte des SCPI se maintient à ses niveaux élevés. Parler ici de valeur refuge serait excessif. La crise économique et l'endettement vertigineux des États ont en effet réussi à priver les épargnants et leurs conseillers de véritables repères. La logique sous-jacente à toute réflexion patrimoniale, celle du couple risque/rentabilité est aujourd'hui désacralisée. Le monde est trop instable pour que le concept de valeur refuge ait encore un sens. Les actifs tangibles – or, immobilier – ne peuvent sortir du jeu.

Aucun placement ne saurait donc prétendre, dans la situation actuelle, faire l'objet d'une adhésion positive, enthousiaste. Quelle est la géographie des attitudes aujourd'hui ? Une relative méfiance à l'égard des placements obligataires, une frilosité face aux placements actions, sans compter une certaine nervosité sur les prix actuels du logement.

Par comparaison et dans une préoccupation de diversification, les SCPI présentent quelques aspects rassurants. Investies en immobilier d'entreprise, elles ne sont pas à l'abri des effets de la conjoncture économique, mais elles sont ancrées dans l'économie réelle. Présentant un rendement relativement élevé, souvent supérieur à 5 %, elles n'affichent pas de survalorisation. Ces mêmes rendements permettent soit d'acheter à crédit dans d'assez bonnes conditions, soit d'entrer dans un contrat d'assurance vie avec un espoir de rentabilité plus fort qu'avec les contrats classiques. Par ailleurs, les montages patrimoniaux de type démembrement (nue-propriété/usufruit) conservent des atouts.

En fin de compte, les SCPI restent un sujet de dialogue entre les conseillers et leurs clients, ce qui aujourd'hui est sans aucun doute une vertu.

[1] Sociétés civiles de placement immobilier.

 

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