SCPI : l’avenir peut-être

L'auteur

  • Guy Marty, IEIF
    • Directeur général
      Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière

Revue de l'article

En 2011, les SCPI ont confirmé la reprise démarrée en 2010. Avec près de 2,45, puis 2,78 milliards de collecte nette (après marché secondaire, donc en capitaux à investir) sur ces deux seules années, leur croissance a changé d’échelle. Cette évolution est d’autant plus intéressante qu’elle a été portée par les SCPI Immobilier d’entreprise et, parmi celles-ci, les classiques diversifiées. C’est donc bien le produit lui-même, dans la simplicité de sa définition, qui a été apprécié par les réseaux et les investisseurs finaux.

Compte tenu du contexte difficile pour l’année 2011, avec un marché boursier particulièrement déprimé dans un contexte de crise de la dette en Europe, la comparaison avec les autres placements reste positive, puisque la performance globale des SCPI atteint 4,56 %, par rapport aux -12,9 % des actions françaises, 0,8 % des Sicav monétaires et 1,3 % des Sicav obligataires. Seul l’or a affiché un résultat à deux chiffres, avec 15,1 % sur l’année 2011.

Outre le rendement toujours supérieur à 5 %, le fait majeur est la pause des prix de parts en 2011. Plus précisément, le rendement des SCPI Immobilier d’entreprise s’est établi à 5,2 % et l’évolution du prix des parts à -0,7 %. L’explication tient autant aux valeurs de l’immobilier d’entreprise qu’à l’ambiance au cours de l’année. La conséquence, elle, est plutôt favorable, puisqu’un rendement relativement élevé est plutôt un atout dans une période qui pourrait être difficile sur le plan de la conjoncture économique, et qui reste incertaine au regard des taux d’intérêt.

On peut considérer que le niveau de rendement a contribué à la collecte des SCPI, mais il ne suffit pas à en expliquer le dynamisme. Nul doute que le concept de valeur refuge dans un environnement perturbé et peu prévisible, influence aujourd’hui le comportement des épargnants.

Même si l’assurance vie, donc pour l'essentiel le placement obligataire, demeure le plus important dans l’épargne des ménages en dehors de la résidence principale, il faut bien reconnaître que le charme est rompu. La Bourse, à tort ou à raison, n’est pas séduisante, car trop synonyme de risque. Entre la crise de la dette, les difficultés économiques de la Grèce et de l’Espagne, les inquiétudes sur la croissance en France, l’ambiance dans laquelle sont plongés les particuliers bénéficie en fin de compte, sinon par confiance, du moins par défaut, à l’immobilier. Le spectre d’une inflation éventuelle n’est pas neutre dans cette équation.

Mais quel immobilier ? Il y a l’investissement locatif, qui a été bien aidé fiscalement, mais qui présente deux limites : son rendement est faible, et c'est un placement qui, pour satisfaire un certain nombre de particuliers, ne présente pas les conforts de l’épargne moderne que sont la délégation (donc une absence de soucis directs…), la mutualisation des risques et des règles de transparence.

Dans ces conditions, la question qui se pose désormais est de savoir si les SCPI, encore très marginales dans les flux d’épargne des ménages, vont prendre une importance croissante et représenter une alternative plus comparable quantitativement à l’investissement immobilier direct. Le défi est intéressant, il pourrait marquer une évolution profonde de la structure de l’épargne immobilière autant que du secteur SCPI lui-même. Cette question est d’autant plus intéressante que le rebond des SCPI se produit au moment même où les OPCI grand public démarrent enfin, soit directement, soit au travers de contrats d’assurance vie.

À partir du début des années 1980, la gestion collective s’est généralisée pour les actions et les obligations dans la pratique des particuliers. La présente décennie pourrait connaître une évolution semblable pour l’immobilier.

 

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