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Économie et immobilier : du nouveau

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Cet article est extrait de
Revue Banque n°788

Titrisation : pour une meilleure répartition des risques

Les manuels d’économie n’ont pas le temps de suivre les changements du monde et de nombreux schémas de pensée sont tout aussi en retard sur les transformations de la réalité économique.

Un exemple de décalage est la division des activités en secteurs : le primaire (mines et agriculture), le secondaire (industrie) et le tertiaire (services). Cette classification avait été adoptée au milieu du XXe siècle pour refléter les gains de productivité : le primaire était censé avoir atteint sa maturité, le secondaire nourrir la croissance et transformer la société, et le tertiaire être un partenaire sans impact ni sur la croissance ni sur les changements sociétaux.

L’esprit et la matière

Les statistiques, production, valeur ajoutée, emploi, sont construites sur ce schéma que l’économie réelle n’a pas du tout respecté. Les gains de productivité ont été considérables dans les activités relevant de l’extraction de matières premières ou de l’agriculture, et cela dès la mise en place de cette classification. Plus récemment, les nouvelles technologies de l’information, pour l’essentiel relevant du tertiaire et qui devraient donc être sans influence, sont la source majeure des évolutions de nos économies modernes, sont créatrices de nouveaux emplois et sont finalement l’une des meilleures sources de croissance pour un pays ou une région. Autant reconnaître que nos tableaux de bord sont déréglés. Quelle différence y a-t-il vraiment entre un responsable internet qui travaille chez un fabricant d’outillage (secondaire) et celui qui travaille dans une banque (tertiaire) ? La dynamique de création ou de destruction d’emplois ne pourra être ni analysée ni d’ailleurs anticipée à partir des statistiques fondées sur les « secteurs », pourtant encore en usage. La distinction serait plutôt entre le matériel et l’immatériel.

L’immobilier en est un exemple typique. Il y a bien un objet concret – maison, appartement, bureau, etc. –, mais il y a toute une évolution dans la réalisation des plans, la recherche en nouveaux matériaux, la coordination des chantiers par la technologie : il y a de plus en plus d’immatériel dans la chaîne de production et dans les métiers, sans compter toutes les activités liées à la vente, la gestion, les normes de qualité au regard du développement durable, le suivi des réglementations… au total, de plus en plus d’esprit en proportion de la matière… Dans ces conditions, la formation des prix a toutes les raisons de nous surprendre, ou au moins de déstabiliser les raisonnements bien établis, et surtout, l’immobilier est un gisement considérable d’emplois de nouvelle génération.

Utilité économique

Mais il y a plus. Il est profondément inscrit dans les esprits que l’immobilier est un placement « stérile », qui éloigne l’épargne de l’investissement dans les entreprises, seules créatrices de croissance et d’emploi. Certes, il y a des besoins en logements, mais ceux-ci sont plutôt considérés comme un coût nécessaire pour une économie en insuffisance d’investissements productifs. Certes, l’activité de construction représente un grand nombre d’emplois que l’on préférerait ne pas détruire dans les conditions actuelles, mais ceux-ci se situent bien à l’arrière du front des mutations économiques. Certes, il y a l’immobilier d’entreprise, qui est plus contributif à la dynamique notamment tertiaire, mais de façon marginale.

Ces raisonnements plutôt péjoratifs pour l’immobilier tirent leur origine des trente glorieuses : la formidable croissance de cette époque provenait d’une association particulière entre progrès technique, démographie et ouverture des frontières en Europe, et l’immobilier n’y était pour rien. La prospérité a permis aux ménages de mieux se loger, autrement dit d’assumer un coût.

Mais le positionnement de l’immobilier n’est plus le même dans l’économie d’aujourd’hui. Le grand enjeu du développement durable s’incarne localement, là où l’on vit, là où l’on travaille. L’investissement immobilier devient stratégique : toute amélioration de la performance énergétique contribue à la productivité (un service équivalent de logement ou de bureau, ou encore de lieu commercial, pour un moindre coût) et libère ainsi des ressources qui pourront irriguer le reste de l’économie. La course aux innovations dans la recherche de nouveaux matériaux, dans la réduction des coûts de production et dans l’amélioration de la qualité, suscite la création de nombreux emplois qualifiés. Sans compter que les nouvelles technologies modifient dans le détail les conditions de vie et de travail, et que l’immobilier doit suivre.

En conséquence, aujourd’hui, tout investissement immobilier est directement utile pour l’économie. Ce recentrage de l’immobilier dans les nécessaires adaptations nouvelles a bien été compris par les grands investisseurs internationaux (fonds de pension, compagnies d’assurance, fonds souverains, etc.), qui renforcent leurs positions dans cette direction.

Les Français, dit-on, aiment la pierre. C’était un jugement de passéisme. C’est désormais un atout pour l’avenir.

 

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