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Un crédit habitat plutôt résistant en France

ENCOURS DE CRÉDITS HABITAT MÉNAGES

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Revue Banque n°773

Financement de l'immobilier : profession en chantier

L'encours de crédit habitat se maintient sur un rythme de croissance annuelle proche de 3 % : 3,3 % fin 2013, 3,4 % en février 2014, 3 % en mars.

Les tendances sont très contrastées pour la production de nouveaux prêts à l'habitat. Ce flux s'était fortement réduit en 2012 (-31,6 % sur un an), du fait de la baisse du marché immobilier et de moindres rachats de crédits externes (remboursements anticipés/nouveaux prêts) : les taux de crédit habitat étaient en effet remontés en 2011 et au premier semestre 2012. La production s'est très nettement redressée en 2013, de 50 % environ sur un an. La baisse des taux de crédit (de 3,9 % en juin 2012 à 3,1 % en octobre 2013) a stimulé les rachats de crédit. Leur part dans le total de la production est passée de 2 % mi-2012 à 12,5 % en mars 2013 (au vu de l'enquête ACPR) et a continué à s'accroître courant 2013. Les flux mensuels sont un peu moins soutenus fin  2013-début 2014, avec la stabilisation des taux de crédit.

Une correction en douceur

Les encours et la production devraient s'infléchir un peu au cours des prochains mois. Le marché résidentiel est engagé dans une phase de correction depuis 2012, même si celle-ci est très graduelle. En 2013, les ventes ont baissé de 1 % sur un an dans le neuf promoteur et ont légèrement rebondi, de 2,7 %, dans l'ancien. Les prix se sont repliés faiblement, de 2 % en moyenne annuelle dans l'ancien et de 0,1 % dans le neuf (appartements, neuf promoteur). Les ventes dans l'ancien restent bien orientées début 2014. Ce processus de « correction en douceur » devrait se poursuivre cette année et en 2015. Les  facteurs conjoncturels jouent négativement, mais tendent à s'atténuer, tandis que les fondamentaux structurels continuent à soutenir le marché.

La croissance du PIB va redémarrer très graduellement, à 0,9 % cette année et 1,5 % l'an prochain. Le taux de chômage va rester élevé, 9,9 % en 2013, 9,8 % en 2014, 9,6 % en 2015. Les mesures de resserrement fiscal mises en place en 2012-2013 continent à jouer : forte réduction de l'abattement sur les plus-values immobilières (un aménagement est toutefois mis en place en 2014, avec notamment un abattement exceptionnel de 25 % pendant un an) ; hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital : recentrage du PTZ+ sur le logement neuf. En sens inverse, les fondamentaux du marché restent favorables : demande structurellement forte (démographie, préparation de la retraite), effet valeur refuge, pas d'excès d'offre de logements, offre de crédit prudente, bas niveau des créances douteuses habitat.

Une très légère remontée des taux prévue

La principale incertitude concerne les taux de crédit habitat. Ils restent bas début 2014 (3,20 % en mars pour un prêt habitat à long terme à taux fixe), mais risquent de remonter très légèrement, en liaison avec la hausse prévue des taux des obligations françaises. Ceux-ci devraient remonter cette année, mais modérément, les taux longs étant affectés par des forces contraires :

  • l'appréciation relative des taux longs américains et l'apaisement des inquiétudes sur les dettes souveraines en zone euro jouent à la hausse ;
  • les inquiétudes géopolitiques, la modération de la reprise européenne, la faiblesse de l'inflation et des anticipations prudentes en matière de taux courts jouent à la baisse.

L'ajustement du marché résidentiel devrait donc rester mesuré : ventes à peu près stabilisées en volume en 2014, prix de l'ancien en baisse de 2 à 3 % sur un an. La croissance de l'encours de crédit habitat ralentirait ainsi un peu, de 3,3 % fin 2013 à 2,9 % fin 2014, et la production annuelle de nouveaux prêts serait en léger repli.

 

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