Épargne

Le logement, encore…

Dans un environnent économique peu favorable, les prix du logement ne cessent de monter. Dans deux publications récentes, le Conseil d’analyse stratégique évoque une bulle, tandis que l’INSEE désigne un phénomène de rareté.

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Cet article est extrait de
Revue Banque n°738

La gestion d'actIfs entre en résistance

Que le Conseil d’analyse stratégique (CAS) et l’INSEE, et d’ailleurs aussi l’OCDE, décident de porter leur attention et leur expertise sur le logement est en soi une information intéressante dont on peut tirer au moins un enseignement : le problème est d'importance !

Les prix élevés compromettent les perspectives d’accession et les niveaux de loyers sont durement ressentis dans le budget des ménages. Seule nouvelle positive, l’investissement locatif est resté dynamique. Dans cette situation complexe, essayons de poser quelques points de repères.

Logement et budget des ménages

Les dépenses courantes en logement sont régulièrement analysées par l’INSEE, en affectant un loyer fictif aux propriétaires de façon à pouvoir établir une moyenne pour l’ensemble des ménages. En première lecture, sur 25 ans (de 1984 à 2010), les dépenses sont passées d’un peu plus de 12 % à un peu plus de 15 % du PIB, soit une hausse de près de 25 %. Mais une seconde lecture donne un résultat sensiblement différent. Si l’on considère, en effet, que le logement est un « service », sa part dans la valeur ajoutée des services est restée stable à 30 %. Traduction : dans notre société où les produits industriels ont vu leurs prix baisser – productivité, délocalisation, etc. – le coût des services a augmenté, et parmi eux le logement.

D’où provient donc la perception des loyers chers ? Ici encore, deux niveaux de lecture. Les loyers du parc privé (hors HLM) ont sur la même période de 25 ans (1984-2010) progressé au même rythme que les revenus des ménages. Il n’y aurait donc pas de réel problème… sauf que, si l’on y regarde de plus près, on s’aperçoit que les revenus moyens de l’ensemble des ménages ont distancé depuis une dizaine d’années de près de 20 % les revenus des ménages locataires [1]. Exit, donc, le parallélisme entre revenus et loyers, du moins pour les ménages concernés.

Une offre insuffisante

Il est admis qu’on ne construit pas assez. Face à l’effet démographique, positif, il n’a pas été répondu par une offre suffisante de logements. À l’échelle nationale, le déséquilibre ne semble pas dramatique. Mais toute la question est là : certaines régions et agglomérations connaissent un dynamisme démographique beaucoup plus fort que d’autres. Il est d’ailleurs intéressant de constater que dans les agglomérations « attractives » (au sens d’une forte augmentation du nombre des ménages), les revenus augmentent plus vite que la moyenne. L’économie a ses règles : la population fait l’activité, donc la croissance, donc les revenus. Hélas, dans ces mêmes agglomérations, l’offre de logements ne suit pas, et les prix progressent, encore plus vite que les revenus.

Question d'échelle

Ces deux exemples montrent s’il en était besoin qu’il faut prendre garde aux moyennes statistiques… trop moyennes. Cette question d’échelle est valide pour l’analyse. Elle est également importante pour les solutions à apporter. Actuellement, le pouvoir de construire est donné à chaque maire des 38 000 communes de France. À l’échelle d’une commune, a-t-on vraiment intérêt à préparer de nouveaux logements ? D’où le paradoxe selon lequel ce n’est pas le foncier qui manque, mais la politique foncière qui est enrayée. À cet égard, il existe en Europe un autre pays où le nombre de logements augmente moins vite que le nombre des ménages : c’est la Grande-Bretagne, avec des problèmes également difficiles en la matière. Même cause, mêmes effets, le processus d’autorisation de construire est entre les mains des autorités les plus locales.

Il semble donc que seule une politique foncière qui serait à l’échelle des agglomérations aurait quelque chance de desserrer l’étau. Sans un retour de l’offre, que l’on parle de rareté ou de bulle, il ne peut y avoir que déraison des prix et perturbation des mécanismes normaux d’accession et de location.

[1] Gilbert Emont et Nathalie Droulez : Marché locatif, la nouvelle donne, IEIF, juin 2011

 

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