Épargne

L'immobilier dans la conjoncture de l'euro

Au moment où ces lignes sont écrites, il est difficile de se prononcer sur le dénouement de la crise de l’euro. Au moment où elles seront lues, la situation aura peut-être évolué en faveur de tel ou tel scénario. Mais rien n’interdit d’identifier d’ores et déjà les conséquences pour l’immobilier liées à la façon dont l’Europe résoudra la crise monétaire.

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Cet article est extrait de
Revue Banque n°741

Banque privée : la difficile conquête des clients fortunés

Commençons par l’inconcevable, du reste politiquement incorrect, à savoir l’éclatement de l’euro. Dans une telle éventualité, et à supposer que la France et l’Allemagne n’en sortent pas ensemble, c’est-à-dire avec une monnaie commune, le retour à une monnaie nationale impliquerait une dévaluation brutale. L’inflation qui en découlerait, et probablement aussi le rebond de croissance, serait favorable aussi bien au logement qu’à l’immobilier d’entreprise, au regard des prix en monnaie locale. Peut-être assisterions-nous aussi, dans ce cas, à une augmentation des investissements internationaux vers un patrimoine de qualité devenu relativement bon marché. Mais il n’est pas certain que l’économie y trouve son compte dans la durée, nous laisserons ce sujet aux économistes.

Examinons plutôt le scénario que nous pouvons qualifier de central, à savoir le succès des efforts pour sauver l’euro, donc pour résoudre le problème les dettes publiques. On connaît les trois solutions possibles : prendre la perte, monétiser la dette ou augmenter les impôts.

Prendre la perte, par exemple, aujourd’hui sur la dette grecque – encore une fois, à l'heure où le lecteur lira ces lignes… –, peut-être demain sur l’Italie. Cela exigerait sans doute de recapitaliser les banques pour qu’elles puissent continuer à financer les entreprises, mais cela présenterait l’avantage de remettre les compteurs à zéro ou, pour parler plus moderne, de pratiquer le « mark to market ». Comme pour toutes les purges, cela signifierait, après un certain délai nécessaire à l’absorption du choc, le redémarrage de la machine économique et financière. Reprise de l’emploi et hausse de la solvabilité des ménages, meilleur taux d’occupation des immeubles d’entreprise, croissance des loyers. Cette voie serait en fin de compte positive pour l’immobilier.

Autre solution : monétiser la dette, ce qui consisterait pour la banque centrale à racheter les créances souveraines. Les taux resteraient bas dans un premier temps, les anticipations d’inflation à long terme feraient croître les loyers. Cette voie serait également positive pour l’immobilier.

La troisième solution, en revanche, celle consistant à reporter le poids de la dette sur le contribuable, serait difficile pour l’immobilier, logement et immobilier d’entreprise confondus. Les taux d’intérêts en effet resteraient bas, mais l’économie entrerait dans une longue souffrance. C’est le prix que le Japon a payé pour le maintien du « mark to model ».

Quelles sont les probabilités de l’une ou l’autre de ces solutions ? Europe oblige, nous pouvons peut-être anticiper un savant dosage entre ces trois moyens, obtenu à force de moult négociations et transactions. Espérons que pour notre niveau de vie, notre compétitivité, et aussi pour notre cher immobilier, le recours au contribuable ne sera qu’un appoint, certes inévitable mais limité, et que la prise en compte des pertes et/ou la monétisation de la dette représenteront l’essentiel du dispositif.

Achevé de rédiger le 11 octobre 2011.

 

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