Les encours de crédit habitat restent en hausse marquée sur les derniers mois. IIs progressent de 8,2 % sur un an en octobre et ne ralentissent qu’à peine par rapport aux rythmes soutenus du premier semestre (8,9 % en moyenne). En revanche, une forte inflexion apparaît sur la production de nouveaux prêts à l’habitat. Ce flux (en cumul 12 mois) avait connu une progression très soutenue en 2010 (+ 77,4 % sur un an), qui s’expliquait par le dynamisme du marché immobilier mais aussi par les opérations de remboursements anticipés/nouveaux prêts liées à la baisse des taux de crédit. En 2011, le cumul 12 mois décélère très rapidement, avec une hausse ramenée à 14 % sur un an. Et le flux des trois derniers mois se replie d’environ 30 % sur un an. Cette inflexion va se poursuivre en 2012.
Les raisons du coup de frein
D’abord, les taux de crédit habitat remontent progressivement depuis le début de l’année. Le taux moyen d’un crédit habitat à taux fixe atteint 4,67 % au troisième trimestre 2011, contre 4,13 % fin 2010 (source : Banque de France). Mais le freinage du crédit s’explique surtout par la correction en cours du marché immobilier. Cette correction, amorcée en 2008-2009 par la crise économique et financière, s’était interrompue en 2010, de manière un peu surprenante. Mais, après dix ans de boom continu (1998-2007), un ajustement du marché était inévitable. Il est précipité par plusieurs facteurs. Tout d'abord, le contexte économique se dégrade à nouveau significativement. La croissance atteint 1,6 % en moyenne en 2011, mais sera très limitée en 2012, de l’ordre de 0,2 % en moyenne, avec des progressions trimestrielles nulles, voire légèrement négatives fin 2011 et début 2012. Le climat économique est très incertain, la confiance des ménages dégradée et le taux de chômage à la hausse : 9,2 % en 2011, 9,6 % prévus en 2012. Ensuite, les taux de crédit habitat remontent (voir supra). Rappelons par ailleurs que les prix immobiliers sont clairement surévalués, d’environ 25 %. Combiné à la hausse des taux de crédit, ceci affecte fortement la solvabilité des acheteurs et écarte du marché une partie d’entre eux. Enfin, les avantages fiscaux sont revus en baisse : nette diminution de l’abattement sur les plus-values immobilières hors résidence principale et réduction d’impôt Scellier ramenée de 22 % en 2011 à 14 % en 2012 et supprimée en 2013, ce qui va fortement peser sur les investissements locatifs.
Pas d’effondrement en vue
Un effondrement du marché est toutefois peu probable. Le marché français n’est pas dans un schéma de bulle immobilière spéculative et de bulle du crédit, les facteurs de soutien structurels et notamment l’effet « valeur refuge » devraient continuent à jouer. D’où une baisse graduelle du marché. Les ventes de logements, qui sont déjà en baisse sensible dans le neuf (-15 % en 2011), mais restent soutenues dans l’ancien, pourraient se replier de 10 % en 2012 sur l’ensemble du marché. Les prix de l’ancien, en hausse de 4 % en 2011, reculeraient de 5 à 6 % en 2012.
Ceci conduit à un net fléchissement de la demande de crédit habitat, qui va s’amplifier sur les prochains mois, et que confirment les récentes enquêtes Banque de France sur la distribution du crédit.
Dans ces conditions, la production de crédit habitat pourrait afficher une baisse modérée en 2011, -4 %, et plus marquée en 2012, de l'ordre de -15 %. Le taux de croissance de l’encours de crédit ralentirait à 6,2 % fin 2011 et 4 % fin 2012.
