La progression des encours de crédit habitat continue à ralentir. Sur 1 an, elle atteint 3,5 % en novembre 2012, à comparer avec 6,1 % fin 2011. L'inflexion est beaucoup plus nette sur la production de nouveaux prêts à l'habitat. Ce flux (en cumul 12 mois) recule de 33 % sur 1 an en novembre. La production mensuelle a atteint un point bas entre mars et mai 2012, 6,4 milliards par mois, qui s'explique par la baisse du marché immobilier, mais aussi probablement par une réduction des opérations de rachats de crédits : les taux de crédit habitat sont en effet remontés en 2011 et début 2012. La production mensuelle s'est redressée au second semestre, à 9 milliards par mois en moyenne entre septembre et novembre. Elle reste toutefois nettement en-deçà des flux mensuels atteints en 2010 et 2011, près de 13 milliards en moyenne.
L'inflexion du crédit habitat reflète clairement la correction du marché résidentiel, à l'œuvre depuis le début de l'année 2012. Celle-ci est très nette sur les volumes de vente : -15 % en 2012 sur 1 an dans l'ancien, -25 % dans le neuf dont -40 % pour les investissements locatifs dans le neuf. La construction commence à se retourner. En revanche, les prix ne baissent que très modérément en 2012 et résistent pour l'instant au recul des ventes.
Deux processus se combinent :
- d'une part, un ajustement conjoncturel lié à l'environnement économique et aux mesures fiscales ;
- d'autre part, une résistance permise par des fondamentaux structurels favorables.
Impact négatif de la fiscalité
Le contexte économique est fortement détérioré. La croissance du PIB sera limitée à 0,1 % en volume en 2012 et 0,4 % en 2013. Le taux de chômage remonte à 9,8 % en 2012 et atteindrait 10,4 % en 2013. De plus, une série de mesures de resserrement fiscal mises en place en 2011, 2012 et 2013 affectent le marché immobilier et particulièrement les investissements locatifs dans le neuf : réduction de l'abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales, hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, plafonnement des niches fiscales. Le dispositif « Scellier » est supprimé en 2013 et remplacé par un nouveau dispositif « Duflot ». Celui-ci permet une réduction d'impôt de 18 % de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, mais avec un certain nombre de contraintes (zonage, plafond de loyers, conditions de ressources des locataires, etc).
En sens inverse, les fondamentaux du marché restent favorables (pas d'excès d'offre de logements, pas de bulle du crédit, bas niveau des créances douteuses habitat). Le récent repli des taux de crédit habitat et les moteurs structurels de la demande (démographie,
La baisse pourrait se prolonger en 2013
On s'achemine ainsi vers un ajustement graduel, qui va probablement s'étaler dans la durée, 3 à 4 ans.
La faiblesse de l'offre explique en partie la résistance des prix au repli des transactions : les vendeurs potentiels hésitent à vendre et à accepter des baisses de prix face à l'imposition des plus-values et à la faible attractivité des placements financiers.
En 2013, les ventes se stabiliseraient à un bas niveau dans le neuf et reculeraient encore assez nettement dans l'ancien, de l'ordre de 10 %. Les prix de l'ancien baisseraient de 5 % en glissement annuel, soit un repli cumulé d'environ 8 % entre fin 2011 et fin 2013.
La production de crédit habitat pourrait ainsi afficher une baisse de 15 % en 2013, après -30 % en 2012. Le taux de croissance de l'encours de crédit ralentirait à 1,7 % fin 2013 après 3,1 % fin 2012.
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