L’encours de crédit habitat aux ménages reste en hausse élevée : +5,6 % sur un an en novembre 2020, après +6,8 % fin 2019. La production brute de nouveaux prêts à l’habitat reste forte également. Sur les onze premiers mois de 2020, elle progresse de 4,6 % par rapport à la même période de 2019. Hors rachats et renégociations, elle est quasi stable sur un an, +0,4 %, malgré les perturbations liées à la crise sanitaire. Elle est restée dynamique en novembre, pendant le deuxième confinement.
Le marché français plutôt résilient
Cette évolution du crédit habitat reflète l’état du marché immobilier français, qui a lui-même relativement bien résisté au choc sanitaire. Dans l’ancien, les transactions ont chuté pendant le premier confinement mais ont rebondi ensuite. Elles n’ont reculé que d’environ 10 % sur un an en 2020 et restent très élevées, estimées à 950 000 unités. Les prix restent en hausse marquée de 5,2 % sur un an au T3, même s’ils se stabilisent sur les derniers mois. Dans le neuf, les ventes se sont repliées fortement en 2020 dans le segment promoteurs, -25 % environ, mais n’ont baissé que de 10 % pour les maisons individuelles, secteur diffus.
Le marché immobilier se replie mais reste donc plutôt résilient. Il est en effet affecté par une série de facteurs, plutôt conjoncturels, mais demeure soutenu par des fondamentaux favorables. Plusieurs facteurs jouent négativement. L’environnement économique est très dégradé, malgré les mesures de soutien, avec un recul modéré du pouvoir d’achat des ménages, une hausse du chômage prévue à 9,2 % fin 2020 et 9,8 % fin 2021 en métropole, après 7,8 % fin 2019, et une confiance des ménages médiocre. L’insuffisance de l’offre dans le neuf, déjà présente avant la crise, se renforce avec un net recul des permis de construire en 2020, notamment au deuxième trimestre 2020. En matière de conditions d’octroi de crédit, un léger resserrement a été observé sur les derniers trimestres. À la suite des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019, le poids des crédits à taux d’effort élevé – supérieur à 35 % – dans la production de crédit s’est peu à peu réduit à 22,7 % au troisième trimestre de 2020, au lieu de 27,7 % en 2019. Le HCSF a, fin 2020, assoupli ses recommandations. Le poids des crédits à taux d’effort élevé dans la production totale, en particulier, devra être limité à 20 % (et non plus 15 %), mais cette recommandation deviendra une norme contraignante dès l’été 2021. Ceci contribuera donc à freiner la production de crédit habitat, mais de façon modérée.
Des fondamentaux toujours favorables
En sens inverse, le marché va rester stimulé par des fondamentaux favorables. Les facteurs structurels de soutien restent présents : démographie, préparation de la retraite, et surtout effet valeur-refuge, renforcé par la crise sanitaire. L’immobilier rassure, par son côté tangible, des évolutions assez régulières, un rendement relativement attractif et une valorisation en général favorable sur longue période. De plus, le modèle français du crédit habitat est prudent, avec des risques contenus. Le ratio de créances douteuses et litigieuses (CDL) habitat était très bas avant la crise : 1,29 %. Il devrait s’accroître mais rester mesuré. Les mesures de soutien aux ménages et les reports possibles d’échéances de remboursement devraient en effet limiter les défauts de crédit. Enfin et surtout, les taux de crédit habitat demeurent toujours très bas et attractifs. Hors assurances, ils atteignaient 1,3 % en moyenne au troisième trimestre 2020 et devraient rester bas en 2021. Les taux OAT (obligations assimilables du Trésor français) 10 ans demeureraient en effet légèrement négatifs en 2021, du fait notamment de la politique monétaire très accommodante de la BCE et de l’absence de pressions inflationnistes.
En 2021, les ventes de logements se redresseraient, sans toutefois retrouver les niveaux record de 2019. Elles avoisineraient 980 000 unités dans l’ancien, +3 % par rapport à 2020 et -8 % par rapport à 2019. Elles remonteraient légèrement dans le neuf. Les prix seraient à peu près stables ou en baisse mesurée, notamment dans les villes où ils étaient surévalués (Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes). Mais un recul marqué des prix semble peu probable, avec une demande relativement élevée et une offre limitée. Ces prévisions, qui seraient évidemment un peu revues en baisse en cas de nouveau confinement au premier semestre, conduiraient à une hausse de 4 % de la production et de 5 % de l’encours de crédit habitat en 2021.
