Le crédit habitat devrait s’infléchir un peu en 2018

Le crédit habitat aux ménages est en croissance marquée en 2017. La progression de l’encours est élevée, 6 % sur un an en août et septembre 2017, après 4,2 % fin 2016 et 3,9 % fin 2015.

La production brute de nouveaux prêts à l’habitat est très forte également. En cumul sur 12 mois, elle atteint des records historiques : 352 milliards d’euros en août, en hausse de 52 % sur un an. Elle avait déjà progressé très fortement en 2015 et 2016. Ces niveaux record s’expliquent par le dynamisme du marché immobilier, mais aussi par un fort développement des rachats de crédits externes (remboursement anticipé d’un prêt et nouveau prêt dans une autre banque) et des renégociations (modification des termes du contrat de prêt, notamment du taux de crédit).

Ces rachats et renégociations ont été particulièrement marqués fin 2016 et début 2017, totalisant 55 % de la production en moyenne, en liaison avec la forte baisse des taux de crédit habitat (v. infra). Sur les tout derniers mois, ils sont toutefois en nette décrue et ne totalisent plus que 28 % de la production. Les taux de crédit remontent légèrement et une bonne partie des emprunteurs voulant opérer un rachat ou une renégociation l’ont déjà fait en 2015-2016. Hors rachats et renégociations, la production reste forte et en hausse assez marquée. Sur les neuf premiers mois de 2017, elle rebondit de 22 % par rapport à la même période de 2016.

Soutien dans le neuf

Le marché immobilier est en effet en nette reprise en 2017. Ce mouvement qui s’est amorcé en 2015 s’est renforcé sur les derniers trimestres. Dans l’ancien notamment, le nombre de transactions est de 934 000 ventes en cumul sur 12 mois en août, record historique absolu, très supérieur aux points hauts du boom des années 2000. Dans le neuf, les ventes sont également soutenues, même si elles ont marqué le pas au deuxième trimestre, et retrouvent dans le segment promoteur les points hauts des années 2000. Les prix de vente sont en croissance assez mesurée, 3,4 % sur un an au deuxième trimestre, mais accélèrent, notamment dans les grandes villes. Cette reprise est principalement liée à deux facteurs :

• d’abord, les mesures de soutien dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le PTZ renforcé ;
• ensuite, et surtout, des taux de crédit extrêmement bas et qui commencent à remonter, ce qui dope les ventes par effet d’aubaine. Ils sont passés de 3,8 % en moyenne annuelle en 2012 à 1,9 % en 2016 (taux des crédits nouveaux, crédit à long terme à taux fixe hors assurance). Le point bas a été atteint fin 2016, 1,5 %. En 2017, ils remontent très légèrement, 1,65 % en septembre.

Un léger tassement du marché est toutefois probable en 2018. D’une part, le nouveau plan logement, présenté fin septembre, est favorable à terme via le choc d’offre (libération du foncier public et privé, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs) et la prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ. Mais le recentrage de ceux-ci sur les zones tendues va réduire légèrement les ventes de neuf en 2018. D’autre part, l’accélération relative des prix et la poursuite d’une lente remontée des taux de crédit entament peu à peu la capacité d’achat des ménages. Celle-ci devrait être jugée moins attractive pour une partie des acheteurs, qui seront plus hésitants et attentistes. Le marché restera bien orienté, mais les ventes vont s’infléchir.

Les volumes de transactions dans l’ancien seraient ainsi en repli de 5 % (après une hausse de 11 % en 2017). Ils seraient en baisse dans le neuf, de 6 %, après une quasi-stabilité en 2017, du fait notamment du recentrage du dispositif Pinel. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3 %. Compte tenu d’une nouvelle décrue des rachats et renégociations, la production de crédit se réduirait d’environ 15 %, après une hausse de 16 % en 2017. L’encours freinerait à 4,9 % en fin d’année, après 5,7 % fin 2017.