Une nouvelle directive pour mieux encadrer les prêts immobiliers

Désormais, tout candidat à un crédit hypothécaire sur un des biens immobiliers à usage résidentiel, y compris les espaces de bureau et les terrains à bâtir au sein de l’Union, devrait recevoir des informations comparatives concernant les produits disponibles à travers une fiche d’information standardisée. L’emprunteur devra  être en mesure de comprendre le coût total et les conséquences financières à long terme de la signature du prêt. Il aurait également droit à une période de réflexion obligatoire de 7 jours avant la signature du prêt ou à un droit de rétractation de 7 jours après la signature. À noter que le droit français est déjà plus protecteur, avec un délai de réflexion de 10 jours [1] .

La nouvelle directive européenne prévoit la possibilité d’un remboursement anticipé sous réserve de conditions éventuelles fixées par les États membres et le droit pour le prêteur de recevoir une indemnisation équitable. Toutefois, il serait interdit d’infliger des pénalités de remboursement anticipé à l’emprunteur. Là encore, le droit français offre déjà la possibilité de remboursement anticipé aux emprunteurs avec des pénalités qui ne doivent pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû avant le remboursement [2] .

S’agissant des prêts libellés dans une devise étrangère, l’emprunteur devra être averti, avant la signature du contrat, que les sommes dues pourraient augmenter. Il serait autorisé à modifier la monnaie de l’emprunt, à certaines conditions et à un taux d’échange défini dans le contrat de prêt.

Cette mesure cherche notamment à éviter aux consommateurs des mésaventures comme celles des prêts Helvet Immo, commercialisés en 2008 et 2009 par BNP Paribas Personal Finance : des milliers de particuliers avaient souscrit des prêts complexes liés au franc suisse, qui avait par la suite enregistré une flambée. Notons que la loi de séparation et de régulation des activités bancaires vient d’interdire la souscription de prêts immobiliers en devise étrangère à l’Union européenne remboursables en monnaie nationale.

Les nouvelles règles européennes prévoient également une protection contre le défaut de paiement de l’emprunteur. Ainsi, la restitution de la garantie, telle que le bien, devrait suffire à rembourser le bien à condition que le prêteur et l’emprunteur se soient expressément mis d’accord sur cette clause du contrat. De  plus, les députés européens invitent les législateurs à inclure des dispositions pour la vente du bien «  au meilleur prix » afin de faciliter les remboursements du reste de la dette et empêcher le surendettement du consommateur pendant de longues périodes. En France, l’emprunteur en défaut n’a pas toujours la possibilité de vendre lui-même son bien.

Cette nouvelle directive vise, selon ses termes, à mettre à place un cadre juridique harmonisé et est destinée à faciliter l'avènement d'un marché intérieur des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers  fonctionnant sans heurts, tout en garantissant un niveau élevé de protection des consommateurs.

Samorya Wilson

1 Article L. 312-14-1 du Code de la consommation. 2 Article R. 312-2 du Code de la consommation.