Depuis l'an 2000, l'économie et les marchés financiers se montrent incertains. Les marchés financiers ont traversé deux crises d'ampleur sur cette période : l'éclatement de la bulle Internet, au début des années 2000, puis la crise des subprime, de 2007 et 2008. Dès lors, la Bourse ne cesse d'être volatile, desservie par la crise de la dette souveraine des États européens survenue en 2010, menaçant l'Europe du Sud d'une longue récession. Au même moment, pour lutter contre cette crise de volatilité, des directives européennes strictes obligent les institutions financières à disposer de portefeuilles aux allocations d'actifs peu risquées. Dans ce contexte difficile, les assureurs devront faire face à de nouveaux défis à partir de 2016 : la solution du problème semble de saisir l'opportunité de la diversification de leur offre.
Inquiets de cette instabilité des marchés, les épargnants français, à la recherche de valeurs « refuges », ont redirigé leur épargne vers le concurrent principal de l'assurance vie : le marché immobilier. Or acquérir et administrer des biens immobiliers de natures différentes demande des connaissances et de la disponibilité… ce qui ne manque pas de dissuader bon nombre d'épargnants. Afin de réussir à bénéficier des avantages de la « pierre » sans toutefois souffrir de ses inconvénients, davantage d'épargnants français adoptent la solution de l'investissement immobilier sous forme de fonds. Afin de répondre à cette nouvelle demande des épargnants et de redynamiser leur offre, les assureurs proposent désormais dans leurs contrats d'assurance vie, aux côtés du fonds en euros et des unités de comptes (UC), de nouveaux supports d'investissement dédiés à l'immobilier dits « pierre-papier » : les
Ces fonds associés à l'assurance vie ont l'avantage de proposer des rendements supérieurs à ceux des valeurs mobilières et de l'actif général, et constituent une valeur « refuge » aux yeux du client. L'investissement dans les SCPI et les OPCI semble donc être un argument de poids pour les contrats d'assurance vie ; mais si cette orientation des clients est sensible, l'investissement dans de tels fonds n'est pas sans risques. En effet, s'ils allient les avantages de l'assurance vie et de la « pierre », une gestion prudente dans ce contexte de crise économique est néanmoins nécessaire. Effectivement, en dépit de la dématérialisation de l'investissement immobilier, l'impact d'une probable bulle immobilière sur les SCPI et OPCI n'est pas négligeable et vient ternir l'opportunité de l'alliance de ces fonds à l'assurance vie.
SCPI et OPCI plaisent aux épargnants français
La SCPI a été créée dans les années 1970 et a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif. Ce type de fonds immobilier distribue à ses associés des revenus fonciers. On compte actuellement 155 SCPI, gérant un patrimoine valorisé à 24,84 milliards d'euros investi par 600 000 épargnants. L'OPCI a été défini par une ordonnance du 13 octobre 2005 et vient compléter le dispositif existant des placements du secteur de la pierre-papier. Les OPCI investissent 65 % de leur capital dans des immeubles anciens ou neufs, le reste étant investi dans des actifs financiers, afin d'offrir un placement plus liquide et de diversifier le risque supporté par les porteurs de parts. Ces deux fonds d'investissement immobilier constituent les principaux véhicules d'investissement immobilier français, au statut d'instrument d'épargne peu risqué. Les SCPI et OPCI offrent depuis leur création des résultats satisfaisant toujours en forte croissance. Ainsi, le rendement des SCPI depuis 1986 avoisine les 5,5 % et leur capitalisation a plus que doublé sur la même période, la collecte nette en 2010 affiche 2 369,62 millions d'euros. Quant aux récentes OPCI, leur encours total a augmenté de 119 % sur 2011 et annonce un avenir prometteur.
Différents types de SCPI
L'alliance pierre-papier et assurance vie est porteuse d'opportunités pour ses investisseurs. D'une part, ces fonds apportent une nature « immobilière » à l'investissement des épargnants qui tend à les rassurer, tout en diversifiant l'offre de l'assureur et en diversifiant le risque. En effet, les actifs immobiliers peuvent offrir plusieurs possibilités d'investissement, selon l'objectif à atteindre. Il existe ainsi des SCPI de rendements, des SCPI à vocation fiscale ou destinées à produire des plus-values. Les plus courantes sont les SCPI de rendement investies dans de l'immobilier d'entreprise (« classiques diversifiées » et « murs de magasins » ou encore « géographiques »). Ces catégories permettent de cibler la stratégie d'investissement et de diversifier le risque.
Les SCPI et OPCI ont l'avantage de proposer une réelle sécurité. Ils assurent des rendements supérieurs à ceux des UC et du fonds euros, dynamisant ainsi les performances du contrat d'assurance vie, en forte baisse de 4,4 % en 2004 à 2,8 % en 2013 pour les fonds en euros. De son côté, l'assureur s'assure de la bonne gestion de ces fonds par un choix ciblé de ses partenaires experts en gestion. Ces fonds ne sont pas cotés en Bourse et sont donc peu sensibles à la volatilité de la Bourse. Enfin, les OPCI offrent une garantie de liquidité plus importante pour l'investisseur.
Une fiscalité avantageuse
L'assurance vie fait bénéficier les SCPI et OPCI de sa fiscalité avantageuse. En effet, ces fonds sont considérés comme des UC classiques : à la sortie du contrat, après 8 ans, seules les plus-values effectuées sont imposées à un taux beaucoup plus faible (7,5 %) que celui de l'Impôt sur le revenu, surtout après application d'un abattement au minimum de 4 600 euros. En cas de décès de l'assuré, les SCPI et OPCI échappent aux droits de succession, au même titre que le contrat d'assurance vie. La souscription au travers d'un contrat d'assurance vie permet également à l'épargnant d'investir dans ces fonds selon sa capacité financière, chose plus difficile lors d'une acquisition directe dans l'immobilier.
Ainsi, l'alliance de la pierre-papier et de l'assurance vie semble l'alternative idéale face au déclin de la rentabilité du fonds euros et à l'instabilité notoire des UC. Cependant, le futur des SCPI et OPCI au sein des contrats d'assurance vie pourrait être contrarié par divers facteurs de risques
Les facteurs de risques
Le marché immobilier est un marché cyclique qui impacte l'évolution des SCPI et OPCI, qui acquièrent et gèrent des actifs immobiliers. Depuis quelque temps, les pronostics concernant le marché immobilier français tournent au pessimisme. Le retournement du cycle immobilier et, éventuellement, l'éclatement d'une bulle immobilière française menaceraient les rendements des SCPI et OPCI. Parmi les facteurs de risques probables figurent également la Directive AIFM du 8 juin 2011 relative à la gestion des Hedge Funds (auxquels sont éligibles les SCPI et OPCI), une baisse de la valeur du placement de ces fonds due à leur statut de capital non garanti, une possible diminution des revenus locatifs due au contexte de crise, un manque de liquidité dû à des conditions de cessions rigides ou une éventuelle défaillance des sociétés de gestion. Néanmoins, le constat général est moins pessimiste puisque les SCPI et OPCI font preuve de résistance face à ces facteurs de risques potentiels.
Cette résistance est en très grande partie due à la nature des actifs des SCPI et OPCI, à leur politique de gestion et aux améliorations juridiques qui ont été apportés au cours de temps. En effet, le cycle immobilier fonctionne à contresens du marché boursier, ce qui rend donc les actifs immobiliers détenus par les SCPI et OPCI peu sensibles aux variations de la Bourse. Cela fait que le secteur immobilier est plus résistant à la conjoncture économique.
Des rendements supérieurs à ceux des emprunts d'État
C'est à l'assureur d'établir une stratégie dans ses choix de gestion ainsi que dans les conseils prodigués au client et de saisir les opportunités d'innovation. Dans cette optique, l'assureur, investisseur institutionnel de longue date dans l'immobilier, doit surveiller le marché immobilier et faire des choix judicieux quant aux fonds d'investissement et aux sociétés de gestion qui les gèrent. A priori, ce sont les politiques d'investissement menées par les sociétés de gestion qui vont déterminer les rendements de ces fonds. Étant donné que l'assurance vie s'inscrit dans le long terme, il est nécessaire pour l'assureur de déterminer ses stratégies d'investissement futur. Pour cela, il convient de prendre du recul, de cesser d'analyser les SCPI et OPCI seuls et de les comparer aux autres options dont dispose l'assureur pour déterminer leurs atouts. L'un des objectifs de cet investissement sur long terme qu'est l'assurance vie est de servir au client des rendements supérieurs à ceux des emprunts d'État (contenus dans le fonds euros). Or les rendements des SCPI et OPCI lissés sur le long terme indiquent que, malgré une baisse légère et récente de leurs performances, celles-ci sont toujours bien supérieures à celles du fonds euros et jouent même le rôle d'amortisseur auprès des autres actifs susceptibles de produire des moins-values.
Anticiper un retournement du marché immobilier
Le choix d'un investissement ciblé s'impose également dans ce contexte de retournement du marché immobilier. En effet, ce retournement n'impacterait, selon les experts du marché, que certains actifs immobiliers et se situant dans certaines zones géographiques. Par exemple, les investissements dans de l'immobilier d'entreprise de taille moyenne, plutôt concentré autour des grandes agglomérations, réalisent encore des profits élevés comparés à l’immobilier de logement dans des zones isolées. Les murs de magasins répondent pour la population à un besoin primaire (approvisionnement alimentaire…), ce qui garantit la demande. En outre, le déclin progressif de l’immobilier de logement est dû principalement à la hausse des prix, et il n’est pas exclu qu’au moment d’une baisse significative des prix, les particuliers réinvestissent massivement dans leur résidence principale et relancent ainsi le marché. Dans le cadre d’un investissement sur long terme, investir dans des SCPI résidentielles lorsque le cycle sera retourné et attendre que les prix soient suffisamment attractifs pour que la demande croisse peut être un investissement stratégique porteur d’avenir. L’investissement dans des fonds de nature immobilière s’inscrit dans une stratégie de diversification des fonds pour une meilleure répartition du risque et une dynamisation des performances. Plus le risque est réparti, plus les chances de moins-value sont réduites. Les SCPI et OPCI commencent à s’ouvrir sur le marché immobilier international et, en effet, il existe dans certains pays des rendements immobiliers plus attractifs qu’en France. Les conjonctures de marché sont décorrélées, ce qui permet un amortissement des performances en cas de baisse des rendements immobiliers en France…
D’autre part, les médias ont tendance à inciter l’épargnant français à la défiance permanente à l’égard des différents investissements. Les pronostics sur le marché immobilier français sont souvent beaucoup plus pessimistes que la réalité. C’est à ce moment que le devoir d’information et de conseil de l’assureur est important. Il est essentiel que l’assureur mette en avant les avantages de ces fonds pour le client, parmi lesquels :
- des rendements attractifs ;
- la gestion laissée au soin d’un professionnel ;
- le lissage des performances sur le long terme ;
- et l’acquisition d’immobilier pour les clients au budget limité.
L’innovation
Le principal atout de ces fonds est certainement l’innovation. En effet, le développement et l’introduction de l’immobilier au sein de l’assurance vie sont dus à l’innovation permanente de ces structures. L’exemple le plus récent est la création d’un fonds euros-pierre. Le principe du fonds euros-pierre est d’investir un pourcentage du fonds euros dans des actifs immobiliers par l’achat de SCPI, OPCI ou même dans d’autres sociétés à caractère immobilier. Du fait de sa récente création, aucune règle ne vient borner la répartition de cet investissement : ainsi certains fonds peuvent proposer un investissement dans la « pierre » de 30 à 40 %, c’est le cas pour le fonds euros-pierre de E-cie Vie (filiale de Generali), à 80 % pour le fonds Europierre de la Française AM, ou à la quasi-totalité de l’investissement, comme le fonds Sérénipierre géré par les sociétés de gestion Primonial et Suravenir, qui a d’ailleurs reçu le prix de l’innovation en 2012. Ce dernier a servi un rendement la même année de 4,15 %, un rendement record pour un fonds euros comparé à la moyenne des 2,9 % servis en 2012. Mais l’atout principal de ce nouveau fond est l’attribution aux SCPI et OPCI du statut de fonds euros qui offre un certain nombre de garanties et supprime les aspects néfastes que leur confédérait le statut d’UC. Ce nouveau statut de fonds euros transfère aux SCPI et OPCI la garantie du capital ainsi que l’effet cliquet qui rendait ce fonds attrayant et sécuritaire pour l’assuré. Le capital investi dans les SCPI et OPCI à travers ce fonds euros-pierre et les intérêts générés sont donc protégés des aléas du marché immobilier jusqu’à la sortie du contrat. L’assuré peut donc, par cet investissement, améliorer le rendement de son fonds euros-pierre tout en protégeant son capital et ses intérêts des variations du marché immobilier et, par le biais de l’assurance vie, bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur le long terme. En outre, l’assureur et l’assuré bénéficient toujours des services d’expertise de la société de gestion des SCPI et OPCI.
Cette réflexion montre tout d’abord que dans un contexte de crise, une alliance entre l’assurance vie et l’immobilier est un choix judicieux et confère des avantages aussi bien pour l’un que pour l’autre, autant sur un plan fiscal pour les SCPI et OPCI, que sur une politique de diversification de l’offre pour l’assureur. L’assuré y trouve aussi son compte dans l’investissement à caractère « refuge » que représente le marché immobilier face aux risques des marchés financiers et au déclin de la rentabilité des fonds euros.
Malgré la réalisation toujours possible de certains facteurs de risques tels que le retournement du cycle immobilier français, le bilan de cette alliance s’annonce donc plus optimiste que prévu, tandis que les SCPI et OPCI enregistrent encore des bénéfices. En outre, les acteurs du marché de l’assurance et du marché immobilier font toujours preuve d’innovation au travers de la création du fonds euros-pierre qui supprime à la fois les défauts des SCPI et OPCI ainsi que ceux du fonds euros classique, et offre à l’épargnant une opportunité d’investissement plus attractive et sécuritaire, adaptée au contexte de crise actuelle.
