Malgré un ralentissement ressenti par la très grande majorité des acteurs depuis la rentrée de septembre, le marché de l’immobilier reste particulièrement actif. Comment l’expliquer ? Principalement, par la nécessité de disposer a minima d’un apport pour financer les frais de notaire et, au mieux, d’une épargne résiduelle après l’opération. Cette disposition a évidemment un impact sur les risques bancaires. En effet, des prêts moins élevés et des quotités de prêts plus faibles allègent fortement le risque sur les établissements bancaires. En cas de défaut et de revente, la banque est certaine de récupérer les sommes prêtées. Mais il est important de rappeler que le taux de défaut est très limité en France, à moins de 1 %, et que les banques ne sont obligées d’actionner les mécanismes de garantie que dans de très rares cas. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les organismes de cautionnement remboursent aux emprunteurs une partie de la somme versée lors de la mise en place du prêt, preuve d’une rentabilité malgré tout confortable, liée à un risque minime. On peut toutefois regretter qu’elle soit de fait créatrice d’inégalités importantes entre les générations, au détriment des plus jeunes sans épargne
Cette hausse des taux d’apport est notamment liée aux nouvelles contraintes réglementaires (lire encadré 1). Étaient-elles nécessaires ? Même avant leur mise en place, les banques ont toujours été très fermes dans l’appréciation du risque quant à l’octroi des crédits immobiliers en France : statut de l’emprunteur, ancienneté, étude des dépenses en fonction de la typologie de la famille… rien n’a jamais été laissé au hasard. En aucun cas, les banques ne se sont laissées aller à trop de laxisme. Qui plus est, dans l’examen des dossiers et l’étude du risque, elles s’appuient depuis longtemps sur les accords de cautionnement, qui jouaient en quelque sorte le rôle du juge de paix. Ces accords se traduisent par une sélection très forte et beaucoup de prudence, laissant les dossiers les plus critiques à la validation ultime de la banque, avec la mise en place d’une garantie réelle. En d’autres termes, l’octroi d’un crédit immobilier a toujours été sous contrôle.
Le système bancaire est solide et le restera, même en cas de remontée des taux longs. Tout d’abord parce que si, en théorie, la durée des engagements des emprunteurs est longue, elle est en réalité bien plus courte. Souscrits en direct ou via des courtiers (lire encadré 2), une très grande majorité des prêts sont signés par des primo-accédants, qui vont revendre et rembourser dans les trois ou quatre années à venir et non garder leur crédit pendant vingt-cinq ans. En outre, le marché immobilier est plutôt orienté à la hausse. En cas de revente, et ce d’autant plus que la quotité des prêts a diminué, le risque de ne pas récupérer sa mise est extrêmement faible.
Par ailleurs, l’ensemble des prêts immobiliers français sont signés à taux fixe, ce qui protège bien sûr l’emprunteur mais garantit également la stabilité du marché. En France, il est impossible de se retrouver avec un afflux massif de biens au même moment, comme cela s’est passé en 2008 dans de nombreux pays, en particulier aux États-Unis. C’est pourquoi le lien entre évolution des prix et évolution des taux n’est pas aussi clair ni automatique que dans d’autres pays.
Au rayon stabilité toujours, et ultraprotection, on doit également noter le rôle primordial de l’assurance emprunteur : elle couvre l’emprunteur en cas de graves problèmes de santé, ou ses héritiers en cas de décès. Cette double couverture, qui prend le relais en cas de défaillance liée à un motif médical – à la différence de la garantie ou caution, qui prend le relais en cas de défaillance financière du fait de l’emprunteur –, assure la pérennité et la stabilité de notre système de financements, mais également la sécurité pour les prêteurs. D’autant que cette assurance emprunteur n’est que rarement activée, heureusement. Elle représente dès lors un produit à forte marge pour les distributeurs, au premier rang desquels les banques, pour plus de 80 % des dossiers. Si une nouvelle phase de libéralisation du marché est attendue, elle ne suffira pas, loin de là, à mettre en péril le très solide système existant.
